부린이 탈출기(14) - 오피스텔 대출 규제(LTV, DSR, 엘로이 중도금 대출)

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부린이 탈출기(8) - 주거용 오피스텔 청약해보기 - 3(초치기로 계약해보기)

저번에 초치기로 계약한 일산엘로이 중도금 대출 신청 때가 다가왔다.

 

사실 좀 걱정되긴 했다.

 

올해 4월에 기획재정부 '제34차 비상경제중앙대책본부회의 겸 2021년 제2차 혁신성장 전략회의' 에서 3월말 발표한 부동산 투기근절 및 재발방지대책의 후속조치로 토지와 오피스텔 등 비주택담보대출에 대해 LTV와 DSR을 적용한다고 발표한 적이 있다.  2023년 7월부터는 오피스텔에도 DSR이 적용되고 나의 잔금대출에도 영향을 받겠다고 생각했다.

 

LTV? 담보 인정 비율(영어: Loan-To-Value ratio 또는 LTV)은 은행 등 대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해 주는 대출(loan)의 비율 -> LTV가 70%라면 전체 부동산 가격의 70%를 빌려준다는 것이다.

 

DSR? DSR(Debt Service Ratio)는 '총부채원리금상환비율'로 대출받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환 비율 -> 버는 만큼만 빌려주겠다. DSR을 40%로 규제를 한다고하면 나의 월소득에 40% 이상을 이자 + 원금 갚는 곳에 활용 하지 못하게 만들어 버리겠다는 것이다. -> ex) 400만원을 번다면 이자+원금이 160만원을 못넘게 만들겠다.

 

이게 진짜 문제인게 내가 연봉이 5천이라고 한다면 원래는 3억이 대출이 가능했지만 앞으로는 반 토막이 날 수도 있다는 것이다. -> 물론 재무건전성은 좋아지겠지? 근데 먼저 분양받은 사람들은 어떻게 함?

 

이 때문에 오피스텔 청약을 포기한 사람도 많을 것 같다는 생각이 들었다.

그리고 이번에 '가계부채 관리 강화방안'을 살펴보면 내년 1월부터 오피스텔 DSR 규제를 시작하겠다는 것이다.

 

그런데 예외 사항이 있다.

1. 오피스텔 중도금 대출은 DSR 규제에서 제외

2. 오피스텔 잔금 대출은 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용

(만약에 올해 4월 전에 분양을 받았다면 LTV 규제도 없고 올해 안에 분양을 받는다면 LTV 70% 규정만 받고 DSR 규제에서 제외 된다.)

 

올해 입주자 공고를 낸 오피스텔의 경우 dsr에서 제외 되었다.

나에게 있어서 이건 큰 호재였다. 파주에 공급할 대단지 오피스텔인 힐스테이트 더 운정에는 이런자료가 돌고 있다.

힐스테이트 더 운정 오피스텔 상품 설명

주택담보대출: 규제여부 상관없이 최대 70% 가능(KB 부동산 시세 기준)

 

이걸보면 다들 비슷하게 해석하고 있구나 생각을 했다. 정확한건 국토부의 입장을 들어봐야 겠지만 내년 오피스텔부터 DSR 규제는 하겠지만 올해까지 분양한 오피스텔까지는 봐준다는 이야기가 어느정도 맞는 것 같다. (근데 맨날 바뀌어서 가봐야 알 것 같긴하다.)

 

그래서 이번에 중도금 대출은 그냥 안심하고 받았다.

엘로이 중도금 대출 필요 서류

중도금 대출은 대충은 아래 조건이 만족되면 된다는 풍문을 들었다.

- 신용점수: 700점 이상

- 연봉 : 3천만원 이상(카드를 1년에 3천만원 이상 사용시에도 간접적으로 소득 인정가능)

 

나는 두 조건다 가볍게 만족하기 때문에 뭐 문제 없겠지 하고 받았다. 사실 내 주변에도 엘로이를 분양받은 사람들이 있는데 모두 잔금대출에 대해서 어떻게 돈을 마련할지 고민하고 있었다. 하지만 예외사항의 적용으로 잔금대출은 나올것같다. 그래서 그냥 이자랑 원금만 잘 갚아나갈 준비만 하면 될 것 같다. 이런 상황을 봤을 때 오피스텔 광풍은 어찌보면 당연할 수도 있겠다 싶다.