부린이탈출기(11) - 빌라 전세 입주 시 고려사항(그나마 사기 잘 피해보기)

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부린이 탈출기(10) - 빌라 전세보증보험 준비하기(내용증명 보내기)

저번에 빌라 전세에 들어가서 결국에는 집주인 분과 잘 마무리해서 잘 나오게 되었다. 내 다음에 그 빌라로 들어가신 분도 결국 빌라마저 불장이 와서 역전세는 안 나실 것 같다는 생각을 했다.

 

근데 빌라 전세는 무조건 들어가면 안되는걸까?

사실 그렇다. 빌라 특성상 전세가율이 높고 갭 투자가 많기 때문에 깡통이 될 확률이 높다.

 

그런데 아파트 전세 가격이 엄청 높아서 어쩔 수 없이 빌라를 가야 할 때는 어떻게 할까?

그래도 적당히 고르는 법이 있다. (이래도 작정하면 당할 수밖에 없다.)

 

1. 신축분양(특히 건축주 직접 분양)은 무조건 피한다.

정말 믿고 거르는 건축주 직접 분양이다. 모든 사기는 여기서부터 시작한다고 생각해도 된다.

"실입주금 5백만 원, 풀옵션, 지원금 제공", 진짜 믿고 거르면 된다.

 

- 제일 많이 하는 짓이 건축주가 분양해놓고 명의만 다른 사람한테 넘긴다. 그리고 그 명의를 받은 사람이 잠적하는 나쁜 수법으로 세입자의 전세금을 떼먹는다. 그니까 절대 절대 건축주 분양 전세는 들어가지 말아야 한다.

 

2. 웬만치 역세권 + 엘리베이터가 있는 곳으로 한다.

정말 정말 최악의 경우, 빨리 빼야 하는 상황이 왔을 때 빼기 좋은 위치로 구하는 게 좋다.

 

3. 전세를 알아보려고 하는 근처 빌라 매매가를 알아본다.

인터넷 + 근처 공인중개사를 통해서 내가 전세를 구하려는 곳의 빌라 매매가를 먼저 알고 있는 것이 좋다. 보통 직장 근처의 빌라를 구할 텐데 인터넷 손품과 발품을 팔아서 매매가는 미리 수집해 두고 전세를 구하자, 이래야 하는 이유는 4번과 연계되어 있다.

 

4. 내가 사려는 곳에 매매가 대비 전세가율이 얼마나 되는지 알아본다.

내가 근처 매매가를 안다면 전세를 확인할 때 이 집이 전세가율이 얼마나 되는지 대충은 알 수 있다. 진짜 빌라는 전세가가 매매가보다 높은 역전세가 엄청 많다. 역전세가 나는 경우에 경매로 가도 돈을 전부 못 돌려받는다. 그리고 매매가 = 전세가 인 곳도 대부분인데 분명 공인중개사가 이렇게 말할 것이다. "아 대부분 이렇게 합니다. 원래 빌라가 매매가랑 전세가랑 비슷해요." 진짜 100이면 100 다 그런다. 사실 어느 정도는 맞는 말이다. 그래서 여기서 시세를 알아가는 게 중요하다. 해당 빌라가 전세가 = 매매가인 상황에서 시세보다 너무 비싸다면 이건 무조건 깡통이다. 근데 시세랑 비슷하다고 한다면 근저당이 잡혀있는지 일단 확인해볼 필요까진 있다.

 

6. 건축물대장 떼 보기

나의 예산에서 가능한 빌라를 몇 개 찾았다면 그 해당 빌라들의 건축물대장을 미리 다 떼보자. 보통 용도를 무단으로 변경하거나 발코니를 확장하는 경우가 있다. 경우에 따라 이건 대출이 안나올 수 있다. 그래서 이사에 차질이 생길 수 있고 이런 빌라에 물려서 내가 매매를 해야되는 순간 이행강제금의 늪에서 나올 수 없다. 그니까 무조건 떼봐야 한다. 건축물 대장 한 번만 떼보면 피할 수 있다.

 

출처: https://www.hankookilbo.com/News/Read/202001291395074197

 

 

http://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=42488 

“내 집 꿈꿨을 뿐인데…” 근생빌라 피해자들의 한숨 - 더스쿠프

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7. 등기부 등본 떼 보기

건축물대장까지 패스했다면 등기부 등본에서 을구에 근저당이 잡혀 있는지 확인만 하면 된다. 만약을구가 깨끗하다면 이제 비로소 좀 쓸만한 빌라를 찾았다고 보면 된다. 하지만 을구에 근저당이 잡혀있거나 임차권 등기가 설정이 되어있다면 혹은 그런 흔적이 있다면 그냥 과감히 버려라..

 

8. 전세계약 시 특약 넣기

- 전세대출 불가시 계약금 반환 조건 꼭 넣기 -> 이건 대부분 해준다.

- 계약 후 이사 당일까지 매매할 수 없다는 조항 넣기 -> 최근에 있었던 일인데 이사 당일에 집주인이 다른 사람에게 매매를 해서 보증보험을 못 받는 경우가 있었다. 이유는 전입신고는 신고 하루 뒤부터 대항력이 발생하고 매매는 매매당일에 발생하기 때문이었다. 그래서 계약 후에는 이사 당일까지는 매매할 수 없다는 조항을 꼭 넣도록 하자!

 

9. 이사 당일날 꼭 전입신고하기

말해 뭐합니까 꼭 하세요.

 

10. 보증보험 가입하기

위에 모든 걸 잘 해왔다면 보증보험은 특별하게 잘못하지 않는다면 받아낼 수 있다. 그니까 꼭꼭 100% 전세금 다 커버해주는 걸로 가입하도록 하자!

 

왜 이렇게 고려해야 되는 사항이 많은가 싶을 것이다. 빌라 전세금이 적게는 1억 초반에서 많게는 3억 도 넘는데 그런 큰돈을 대출받아서 주거에 활용하는데 이 정도는 그래도 노력해야 한다고 생각한다. 사실 돌다리도 두드려보고 건너라는 말이 있다. 조심해서 나쁠 건 없을 것 같다. 특히 이런 빌라 같은 정글에서는 말이다.