부린이 탈출기(13) - 하면 안되는 투자(지역주택조합, 분양형 호텔, 신축빌라 분양)

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부린이 탈출기(12) - 다음 투자처 찾기(전매 가능한 오피스텔, 민간 임대 분양, 생활형숙박시설)

이전에는 내가 어디 부동산에 추가로 투자할건지에 대해서 알아봤었다. 그런데 부동산 투자는 무조건 필승일까? 물론 아니다. 하면 안되는 부동산이 있다. 바로 지역주택조합, 분양형 시리즈, 신축 빌라 분양이다.

 

1. 지역주택조합

이런말이 있다. "원수에게 복수하는 가장 좋은 방법은 지역주택조합에 가입하게 만드는 것이다." 이런 이야기가 있을 정도로 돈은 돈대로 시간은 시간대로 뺏기는 대부분 사기조합이라고 보면 된다.

 

지역주택조합(일명 지주택)이란 무엇인가?

- 지역, 주택, 조합 을 합성한 단어인데 재개발, 재건축 조합이랑은 하늘과 땅차이라고 보면된다.

- 재개발, 재건축은 해당 토지, 건물 소유주가 하는 반면 지역주택조합은 그 지역에 하등 상관없는 사람들이 돈을 모아서 토지를 확보해서 거기다가 아파트를 건축하겠다는 개념이라고 보면 된다.

	재개발	재건축	지역주택조합
적용법	도시 및 주거환경 정비법	도시 및 주거환경 정비법	주택법
사업규제	토지 및 건물 소유자(조합)	토지 및 건물 소유자(조합)	시행대행사(조합)
사업방식	민영/공영개발 형식	민영/공영개발 형식	조합/시공사
사업대상	단독주택/다세대/다가구	아파트 위주의 개발	단독주택/다세대/다가구
조합원자격	토지 등 소유자	토지 및 건물 소유자	1. 무주택자(단, 85제곱 이하 1주택 허용) 2. 6개월 이상 거주자 3. 만 19세 이상 세대주
동의율	75%	75%	95%
비동의자	강제 수용	매도 청구 소송	매도 청구 소송

 

여기서 중요한건 동의율인데

- 재개발의 경우 75%가 동의하면 무려 강제수용 절차(토지를 강제로 취득하는 행위)가 가능하다.

- 재건축의 경우에도 75%만 동의하면 매도 청구 소송이 가능하다.

- 하지만 지주택의 경우 95%가 동의해야 경우 매도 청구소송을 진행 할 수 있다. (토지를 94%만 확보하였다면 매도 청구소송이 불가능하다.)

그럼 어떻게 모집하는가?

- "반값아파트를 동호수 지정할 수 있게 드립니다!"

- "조합원 모집", "주변대비 반값 분양가!"

- 이런 표현이 나오면 그냥 거르면 된다. 대부분 지주택이다.

지역 주택조합의 문제점

1. 그 해당 지역의 토지주나 건물주가 아닌사람들이 와서 이걸 사서 짓겠다고 하니 기존에 사는 사람들이 나가고 싶을까? 강제적인 절차도 진행이 불가능한데? 나였으면 쓰레기 땅이여도 평당 1억은 불렀을 것 같다. (알박기가 가능하다.)

2. 매도 청구 소송을 걸려면 95%를 모으기가 어마어마 하게 힘들다.. (뭐 토지확보를 90%를 했다 뭐다 해도 나머지 5%를 사는데 엄청난 돈이 들어갈 것이다. -> 추가분담금)

3. 초기 금액 보다 무조건 돈은 더들어 간다. -> 추가 분담금은 어떻게든 더 생긴다. (조합장의 도덕적 해이가 판을 친다.)

4. 언제 완공될지 모른다. (전국 지주택 성공률 자체가 20% 정도밖에 되지 않는다.)

 

진짜 믿고 거르면 된다. 토지 100% 매입된곳 아니면 웬만하면 거르시는게 좋다.

 

2. 분양형 호텔

분양형 호텔은 무엇인가?

일종의 투자를 받아서 호텔을 짓고 그 호텔에 대한 지분을 투자자들에게 주는 구조이다. 이후 호텔이 지어진 후에 운용수익이 발생하면 이 수익을 투자자들에게 배당하는 구조로 설계되어 있다.

그럼 어떻게 모집하는가?

- 확정 수익률 보장(3년에 20% 수익률 보장)

- 한달에 ~만원 ~년 보장

이런식으로 확정적으로 보장하는 식으로 사람들을 모집한다.

 

그리고 실제로 2~3년은 해당 수익률을 보장해주는 경우가 많다.

어떻게 보장해 줄 수 있을까?

 

에초에 비싸게 분양하기 때문이다. 어차피 투자자 입장에서는 다달이 들어오는 고정수익을 보고 투자하는 거지 시세차익을 목적으로 들어오는 사람이 별로 없기 때문에 분양가가 비싸다고해서 크게 의심하지 않는다. 그래서 2~3년 확정 수익을 해당 분양가에 녹여서 분양한다. 결국 내가 낸돈을 내가 받는 구조인 것이다. 이러고 나서 분양을 마친 건설사는 운용사에 이 호텔 운영을 위임하고 사라지게 된다. 그럼 남은 운용사는 재대로 운영을 할까?

 

그럼 보장된 기간이 끝나면 운용사가 일을 재대로 할까?

1. 운영수익을 비용처리해서 운용하는 곳에서 다 가져가고 정말 소액만 투자자들에게 배분한다.(이정도면 양심있는 편)

2. 적자라고 한푼도 안준다.

3. 문을 닫아버린다. (먹튀)

 

결국 쓸모없는 호텔 지분만 남게되고 수익도 전혀 남기지 못하며 운영사는 비협조적인 엄청 스트레스 받는 구조에 내가 묶이게 되는 것이다. 이것도 안하는게 좋다.

 

3. 신축빌라

전세도 들어가지 말라는 신축빌라 매매는 더더욱 안된다. 우리가 흔히 전세값으로 내집을 마련이 가능하다는 현수막을 본적이 있을 것이다. 이건 그만큼 전세가랑 매매가랑 비슷한 불안정한 시장이라는 것을 뜻한다.

 

보통 제일 많이 당하는 것이 매매가를 알아보지 않고 가서 당하는 매매가 후려치기 이다.

1. 원래는 2억짜리인데 2억5천에 산다던지

2. 전세가 2억3천이라서 2억5천에 산다던지 (원래는 2억짜리 빌라)

 

이런 경우인데 그냥 신축빌라의 경우 매매가가 완전히 잡혀있지 않고 건축주가 비싸게 전세가를 준게 대부분이기 때문에 전세가를 너무 신뢰하면 안된다. 그래서 사전에 매매가를 알아보고 가는 것이 중요하다.

 

이럴때 찾아보기 좋은 사이트가 있다. 바로 디스코이다.

https://www.disco.re/

디스코 - 우리동네 부동산

디스코에서는 빌라의 매매가와 전세가율을 실제로 알 수 있다. (빌라 전세를 구할때도 용이하다.)

빌라 역전세

빌라에서는 이런 역전세가 사실 엄청 많다고 보면된다. 실제로 거래가 안되서 역전세가 난거일수도 있지만 그래도 이런 매물은 피하는게 좋다. 이 페이지를 통해서 근처 시세를 파악하고 호구 당하지 않게 조심하자.