부린이 탈출기(12) - 다음 투자처 찾기(전매 가능한 오피스텔, 민간 임대 분양, 생활형숙박시설)

부린이 탈출기를 작성하면서 과거에 살던 빌라 전세살던 시절부터 지금 현재 1아파트 1주거용 오피스텔까지 셋팅을 완료했던 이야기까지 쭉 해봤다. 그럼 이제 끝인가? 이번 사이클은 돌고 다음 사이클까지 아무것도 안하고 기다릴 것인가에 대해서 혼자 생각해봤다. 현재 세금때문에 아파트를 추가매수하는건 정말로 자충수처럼 보였다. 그럼 내가 할수 있는건 상대적으로 단기환금성이 강한 투자들을 할 수 있어 보였다. (예를들면 주식, 코인, 전매되는 부동산 청약...)

 

나는 주식과 코인은 기본적으로 자신이 없다. 그러니까 그냥 잃지않는 복권을 좀 긁어봐야 겠다고 찾아본게 전매가능한 오피스텔, 민간분양, 생활형숙박시설이다.

 

생활형 숙박시설? 민간 임대주택?

주거용 오피스텔은 잘 아는데 얘내 둘은 뭘까? 

 

생활형 숙박시설이란?

- 호텔과 오피스텔이 결합한 숙박시설로 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는다 -> 그래서 청약할 때 청약통장이 필요가 없는 것이다.

-  일반 숙박 시설과의 차이는 취사가 가능하다는 점, 그래서 주거 목적 뿐 아니라 임대수익으로 숙박업을 할 수있다는 장점이 있다.

 

민간 임대주택이란?

- 주택사업자가 임대목적으로 주택을 제공하는 주택이라고 생각하면 된다.

- 공공분양 임대는 공공에서 분양하는 것으로 소득, 무주택, 자산등 여러 조건등이 충족되야 지원할 수 있지만 민간의 경우 100주택이던 1000주택이던 아무나 지원할 수 있고 추첨 제라는 장점이 있다.

- 분양전환이 가능하냐 안하냐에 따라서 경쟁률이 천차만별인데 당연히 우리가 노릴것은 확정분양가가 나온 분양전환 매물이다.

- 보통 8~10년 정도는 전월세 형태로 거주하면 그 이후 확정분양가를 지불하여 분양전환을 받는 방식이라고 보면 된다.

- 이 경우 보통 입주권 전매를 할수 있고 세금 또한 붙지않는다(개꿀)

 

오피스텔은 전매 안되지 않나요?

조정대상지역 기준 100세대 미만의 오피스텔은 전매가 가능하다. 

 

얘내로 돈을 어떻게 버는거야?

당첨되자마자 바로 프리미엄을 받고 전매하는 것이다. 보통 계약금이 없는데 이런건 어떻게 하는건데? 라고 한다. 하지만 대부분 계약금이 필요가 없다. 당첨되고나면 초피(처음에 붙은 프리미엄)을 받고 매수자가 계약금까지 내주는 구조이기 때문이다.

 

오피스텔, 생활형 숙박시설 전매 과정

1. A(당첨자)가 당첨

2. B(매수자)가 계약금 납부 및 당첨자에게 프리미엄 지불

3. A 명의로 계약서 출력 -> A 일반임대사업자 등록

4. 시행사가 정해준 날짜에 명의를 변경(A -> B)

5. A일반임대사업자 폐업 -> B 일반임대사업자개업

6. A가 부가세 환급된 금액을 B에게 입금

 

민간임대 전매 과정

1. A(당첨자)가 당첨

2. B(매수자)가 계약금 납부 및 당첨자에게 프리미엄 지불

3. A 명의로 계약서 출력

4. 시행사가 정해준 날짜에 명의를 변경(A -> B)

 

이래서 사실 계약금이 없어도 계속 청약을 넣을 청약금 정도만 가지고 있으면 돈버는게 가능한 구조이다.

 

부동산 세금 관련해서 자주 묻는 질문들

1. 위의 전매가능한 청약들에는 청약통장이 필요해? -> NO

2. 민간임대는 주택수 포함인가? -> NO (10년 뒤 분양전환 받으면 포함됨)

3. 오피스텔, 생숙은 주택수 포함인가? -> 부분 YES, 전입신고를 한 경우만 포함됨(주거용으로 사용된 경우) -> 이 경우 양도세 과세적용을 받음

4. 당첨뒤에 포기하면 패널티 있는거 아니야? -> NO (청약금 돌려받고 끝)

5. 나는 아파트가 있는데 취득세는? -> 아직 전입신고를 안했기 때문에 오피스텔 취득세는 무조건 4.6%로 고정(2주택 패널티보다 싸다.)

6. 전매시에 양도세는 얼마나 되나요? -> 오피/생숙은 분양권이기 때문에 양도세가 있고(1년미만 50%, 1년이상 40%), 민간임대는 임차권이기 때문에 양도세가 없다

7. 그럼 오피스텔을 공실로 두면 주택수에 포함안되나요? -> YES -> 입주만 안하면 됨

 

이제 알았으니 초피 단타에 도전해보도록 하자!