부린이 탈출기(6) - 주거용 오피스텔 청약해보기 - 1

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부린이 탈출기(5) - 청약 당첨 후에 전세 주기

드뎌 첫 내집이 생겼다.

드디어 첫 아파트를 구매했다. 이제 뭘해야 할까? 사실 경기도 외곽이기 때문에 서울보다 여기가 더 오를지는 잘모르는 상황이다. 높은 확률로 서울이나 더 좋은 상급지가 크게 올라가지 않을까?

 

그럼 대출 규제 기조가 풀리지 않는이상 : 현재 아파트 1채 시세차익 + 내가 모은돈 + 대출

 

위에 3가지 조건으로 서울이나 경기남부쪽으로 아파트를 구매 할 수 있을지 고민해봤다.

결론은.. 그래도 뭔가 하나 더 있어서 두개를 처분해 하나로 가는게 더 빠를 것 같다는 생각을 했다.

 

아파트를 사볼까?

의정부가 조정대상지역이다보니 양도세 중과 + 취득세 중과로 보자마자 내가 돈이 많지않은 이상 하나 더 해두는게 불가능 할 것 같다고 생각 했다.

 

1. 취득세 중과

	주택수	비조정지역	조정지역
개인 기준	1주택	1~3%	1~3%
	2주택	1~3%	8%
	3주택	8%	12%
	4주택 이상	12%
법인	12%

경기도권까지 대부분 조정지역인데 2주택을 사면 바로 취득세가 8%로 뛰게 된다. 그래서 내가 의정부에 집이 있는 상태에서 서울 출퇴근이 가능한 경기도권으로 또 매수를 하게 되면 취득세가 너무 쌔다.

 

2. 다주택 양도소득세 중과

 

다주택 양도세 중과기준

		주택 및 조합원 입주권	분양권
1주택	1년 미만	70%	70%
	1~2년 미만	60%	60%
	2년 이상	기본세율
조정 대상지역 2주택		기본세율 + 20%
조정 대상지역 3주택		기본세율 + 30%

 

기본세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
1,200만원 ~ 4,600만원이하	15%	108만원
4,600만원 ~ 8,800만원이하	24%	522만원
8,800만원 ~ 1억5천이하	35%	1490만원
1.5억 ~ 3억이하	38%	1940만원
3억 ~ 5억이하	40%	2540만원
5억초과	42%	3540만원

- 양도세 납부 세액 = 세율 X (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제) - 감면세액

 

간단하게 말해서 내가 구매한 취득가대비 얼마를 벌었는지 계산해서 양도세를 계산한다. 내가 3억에 산 아파트를 6억에 매도했다면 3억에대한 세금을 부과하게 된다.

 

진짜 양도세도 2주택자 기준으로 2년 보유후에 하나의 주택을 매도할 때 3억 이상 남았다면  60%를 세금으로 내야 한다. 진짜 정말정말 양도세가 쎄다. 비과세를 받기 위해서 실거주로 들어가서 준비를 했어야 했나 싶었다. (실거주 2년을 할경우 9억 이하 아파트까지는 비과세이다.)

 

3. 청약은 거의 불가능.. 

1주택이 있는 상황에서 청약은 처분조건으로 가능하나 저 세금을 내고나면 그냥 없다고 생각하면된다.

 

그럼 어디로 사야하는데? 여기서 내린 결정은 주거용 오피스텔(아파텔) 청약

왜 주거용 오피스텔(아파텔)이였나??

그나마 당첨은 가능하고 소액으로 신축을 투자할 수 있는 좋은 방법이라고 생각했기 때문이다.

 

아파텔에 대해서 아래 생각한 장단점을 비교해봤다.

 

장점

1. 일단 모두 추첨제라 다주택 상관없고 청약통장도 필요없다. 무조건 100% 추첨제

2. 84제곱(아파트 기준 59타입) 3룸 2화장실 형태의 주거용 오피스텔은 투자로 괜찮다고 생각

3. 기본적으로 주택이 아니기 때문에 계약금만 내면 입주까지 추가비용은 들어가지 않음

4. 주택을 산 뒤에 오피스텔을 분양 받는 경우 취득세 중과는 포함이 안된다.

 

단점

1. 하락장이 왔을 때 잘 안팔린다.

2. 분양가가 너무 비싸다. (근처 아파트 대비 너무너무 비싸다.)
3. 아파트 1채 대비 비싼 4%의 취득세(그래도 중과 8%보다는 싼편..)

 

만약 아파트와 달리 6억짜리 주거용 오피스텔을 청약받게 되면 6천만원만 내면 입주시까지 중도금 대출이 나오기 때문에 따로 들어갈 돈이 없다. 그래도 아무거나 주워먹으면 안된다고 들어서 나름의 기준을 세워 봤다.

 

주거용 오피를 청약하는 기준

1. 더블 역세권 : 서울에서 비교적 가깝고 걸어서 5~10분안에 지하철 두개 노선이 있는 곳 일것

 

2. 3룸이상 : 오피스텔 기준으로 84타입이상의 3룸 2화장실 구조 일 것 -> 오피스텔은 서비스면적과 발코니가 없어서 아파트 59타입과 같다고 보면 된다.

 

3. 대단지 : 세대수가 많을수록 관리비가 싸진다.

 

4. 브랜드 : 요새 건설사들이 분양가 상한제를 피하기 위해서 주거용 오피스텔을 많이 짓고 있다. 근데 거의 내부는 말하지 않으면 아파트와 다를게 없다는 생각이 들정도로 잘 만든다. 이왕사는거 브랜드 있는걸로 가즈아

 

5. 여차하면 내가 실거주 할 수 있을 것 : 오피스텔은 그야말로 물릴 수도 있기 때문에 내가 실거주해도 좋겠다 싶은 곳으로 분양받아야 할것이다.

 

최근에 위의 5가지의 기준으로 아파텔을 청약 받았다. 위험한 투자같지만.. 그래도 나중에 실거주한다는 마음가짐으로 한번 골라봤다. 오피스텔 청약 받은 이야기는 다음에 해보겠다.