공인중개사 1차 - 부동산학개론 - 2(부동산의 개념과 분류)

1. 법, 제도적(법률적) 개념

부동산

    - 움직여 옮길 수 없는 재산

    - 토지 및 그 정착물은 부동산이다. (민법 99조 1항)

 

동산

    - 모양, 성질을 바꾸지 않고 움직일 수 있는 재산

    - 부동산 이외의 물건은 동산이다. (민법 99조 2항)

 

협의의 부동산(민법 상 부동산): 토지 및 그 정착물

 

토지 정착물

- 독립 정착물: 토지와 별개로 거래될 수 있음

(건물, 명인방법에 의한 수목 또는 수목의 집단, 등기 완료된 수목의 집단, 농작물)

- 종속 정착물: 토지와 함께 거래 됨

(돌담, 교량, 축대, 도로, 제방, 매년 경작을 요하지 않는 나무나 다년생 식물 등)

- 동산으로 취급: 판잣집, 컨테이너 박스, 임시로 심은 나무(가식 중인 수목)

 

광의의 부동산: 협의의 부동산 + 준(의제) 부동산

 

준(의제) 부동산: 본질은 부동산은 아니지만 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단

 

-> 공장 재단, 광업재단, 어업권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계

 

2. 경제적 개념

- 자산

    - 경제적 가치가 있는 유, 무형의 재산

    - 사용가치로서의 자산성 -> 소유와 이용의 대상

    - 교환가치로서의 자산성 -> 거래와 투자의 대상

 

- 자본

    - 실물자본(자본재) -> 실물이자(렌탈료)

       - 토지: 자연자본

       - 주택: 소비자 자본

       - 기업 입장에서 토지는 자본재 성격
    - 화폐 자본(자본금) -> 화폐이자(대출)

 

- 생산요소

    - 생산물: 노동(가변 요소), 자본(가변 요소), 토지(고정 요소)를 투입해서 만드는 것

    - 수익을 임금, 이자, 지대 등으로 분배함

 

- 소비재 & 상품

    - 재화: 눈에 보이는 것

        - 소비재: 소비를 목적으로 만들어진 것

        - 생산재(자본재): 생산을 목적으로 만들어진 것

    - 서비스: 눈에 보이지 않는 것(가사 서비스)

    - 상품: 시장에서 거래되는 재화나 서비스

 

3. 물리적 개념(기술적 개념)

- 자연

    - 토지 -> 자연환경, 자연자원

    - 사회성, 공공성이 강조됨 -> 사익보다 공익 중시

    - 부증 성: 존재량이 한정되어 공공성이 중요할 수밖에 없음

 

- 공간

    - 토지를 매매 시 입체공간으로써 소유권을 행사할 수 있음

    - 입제 공간

        - 수평 공간: 지표 -> 지표권

        - 지중 공간: 지하 -> 지하권 -> 한계심도까지 인정

        - 공중 공간: 공중 -> 공중권 -> 일정한 고도까지 인정

           (사적 공중권, 공적 공중권(항공권))

 

- 위치

    - 일정한 곳에 자리를 차지함

    - 위치 가치: 마샬은 위치의 중요성을 강조

    - 접근성: 어떤 목적물에 도달하는데 시간적, 경제적, 심리전, 거리적 부담의 정도

      (접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높다.)

    - 위험 혐오시설이 근처에 있거나 용도에 맞지 않는 경우에는 가치가 높지 않을 수 있다.

 

- 환경

    - 부동산을 에워싼 자연적, 사회적, 물리적, 경제적 제 상황

    - 환경은 부동산 활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미침

    - 인접성과 관련

 

4. 복합 개념의 부동산과 복합 부동산

- 복합개념의 부동산: 부동산을 법률적, 경제적, 기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것

- 복합 부동산: 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식되는 것

- 복합 건물: 주거와 근린생활시설 등이 결합되어 있어 복합적 기능을 수행하는 건물