공인중개사 1차 - 부동산학개론 - 3(토지의 분류)

1. 부지와 대지

- 부지: 건물, 철도, 도로, 하천 등의 바닥 토지(건축할 수 있는 토지 + 건축할 수 없는 토지)

- 대지: 필지 중 건축행위가 가능한 필지(지목이 '대'인 토지)

 

2. 후보지와 이행지

- 토지

    - 택지지역: 주거, 상업, 공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지

        (택지가 대지보다 큰 개념)

        - 주택지역

        - 상업지역

        - 공업지역

    - 농지지역: 농사짓는데 쓰이는 땅

        - 전지 지역

        - 답지 지역 지역

        - 과수원 지역

    - 임지 지역: 나무가 많이 자라고 있는 땅

        - 용재림 지역(가구용 목재)

        - 신탄림 지역(땔감, 숯 목재)

 

후보지: 큰 분류가 변동되는 경우 (농지지역 -> 택지지역)

이행지: 하나의 큰 분류 안에서 작은 분류가 변동되는 경우(주택지역 -> 상업지역)

 

전환이나 이행 중인 토지를 후보지, 이행지라고 하며 전환이나 이행이 이루어지고 난 후에는 용도에 따라 부르게 됨

 

3. 맹지

- 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속 면도 가지지 못하는 토지

- 원칙적으로 건축법에 의해 건물을 세울 수 없음

 

4. 대지

- 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루형의 모양을 띄게 되는 택지

- 이 경우는 건축 가능

- 맹지에 도로와 접속면을 만들어서 만드는 경우

 

5. 필지

- 하나의 지번이 붙는 토지의 등기, 등록 단위

- 토지소유자의 권리를 구분하기 위함

- 법률상의 단위 개념

 

토지는 필지단위로

- 소유관계 등의 권리관계를 등기부에 등기

- 물리적인 현황(소재, 지번, 지목 등)에 따른 사실관계를 지적공부에 등록

 

6. 획지

- 소유권의 범위와 상관없이 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 토지

- 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위면적이 되는 일획의 토지

- 이용을 상정하여 구획되는 경제적인 단위 개념

 

필지와 획지의 관계

- 필지와 획지가 같은 경우(1필지가 1 획지가 되는 경우)

- 여러 개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우(획지가 큰 경우)

- 하나의 필지가 여러개의 획지가 되는 경우(필지가 큰 경우)

 

7. 나지 와 건부지

- 나지: 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지 -> 공법상의 규제는 존재함

 

- 건부지: 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지

 

건 부감가와 건 부증가

- 일반적인 경우: 나지 평가액 > 건부지 평가액 -> 건부감가

    - 최유효 이용이 아닐 때 철거비용이 들게 됨 -> 같은 금액의 토 지더라도 철거비용을 빼줘야 함

    - 건부감가는 지상의 건물이 견고할수록, 건물이 면적이 클수록 큼

- 예외적인 경우: 나지 평가액 < 건부지 평가액 -> 건부증가

    - 재개발구역 지정 결정, 택지개발 예정 구역 지정결정, 소수 잔존 자보상 대상 지역 결정

    - 개발 제한 구역 지정 결정, 용적률과 건폐율 규제 강화결정

    - 법 규제가 강화되는 경우 -> 나지를 이용하기 어렵기 때문에 건부지가 가치가 높아진다.

 

8. 공지와 공한지

- 공지

    - 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지

    - 건축법에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 한 필지내에 비어있는 토지

 

- 공한지

    - 지가상승만 기대하고 장기간 방치한 토지

9. 법지

- 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지 -> 소유권인정, 활용실익은 없음

 

10. 빈지

- 법으로 소유권이 인정되지 않으나 활용실익이 있는 토지

- 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이

- 소유권 인정안함, 활용실익은 있음

 

11. 기타의 토지

- 소지: 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지

- 선하지: 고압선 아래의 토지 -> 값어치 낮음

- 포락지: 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지

- 유휴지: 바람직 스럽게 못하게 놀리는 토지

- 휴한지: 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게하는 토지 -> 농지의 경우 땅을 쉬게 해줘야 함

- 한계지: 택지이용의 최원방권의 토지 -> 특정의 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 최 원방권 -> 택지 끄트머리

   - 대중교통의 영향으로 연장될 수 있음

 

12. 주택의 분류

	주택 종류	주택사용 층수	바닥면적 합계
단독주택	단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공 관	다중주택: 3개층 이하 다가구주택: 3개층 이하	다중주택: 660m^2 이하 다가구주택: 660m^2 이하 + 19세대
공동주택	아파트, 다세대주택, 연립주택, 기숙사	아파트: 5개층 이상 다세대주택: 4개층 이하 연립주택: 4개층 이하	다세대주택: 660m^2 이하 연립주택: 660m^2 초과

 

13. 부동산의 특성

- 토지의 특성

    - 자연적 특성: 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성

    - 인문적 특성: 용도의 다양성, 병합 분할 가능성, 위치의 가변성(사회적, 경제적, 행정적)

 

- 자연적 특성

    - 토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성 -> 선천적, 원천적, 본질적, 불변적 특성

 

    - 부동성

        - 부동산 활동 및 부동산 현상, 부동산 시장을 국지화

        - 지역분석

        - 부분시장, 지역시장

        - 추상적 시장, 구체적 시장

        - 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동(입지론의 근거)

 

    - 영속성

        - 감가상각 적용 베제(물리적 감가 불가)

        - 임대차시장 발달

        - 자본이득, 소득이득 향유

 

    - 부증성

        - 생산비 법칙 적용 불가

        - 물리적 공급불가, 경제적 공급가능 -> 용도변경

        - 토지이용을 집약화

 

    - 개별성

        - 물리적 대체불가, 경제적 대체 가능 -> 인접성

        - 일물일가의 법칙 적용 베제

        - 개별분석

 

    - 인접성

        - 용도면에서 대체가능해야하고 협동적 이용, 경계문제

        - 지역분석

        - 개발이익의 사회적 환수 논리

 

- 인문적 특성

    - 토지가 인간과 어떤 관계를 가질때 나타나는 인위적 특성 -> 후천적, 인위적, 가변적 특징

 

    - 용도의 다양성

        - 최유효이용의 근거

        - 이행과 전환을 가능

        - 토지의 경제적 공급 가능

        - 가치의 다원적 개념(가격다원설)

 

    - 병합 분할 가능성

        - 용도의 다양성을 지원함

        - 합병 증 감가 또는 분할 증감가 발생

 

    - 위치의 가변성

        - 사회적 위치의 가변성

        - 경제적 위치의 가변성

        - 행정적 위치의 가변성(행정의 지배성, 피행정성, 수행정성)