2022년 부동산 제도 변경사항 총 정리

부동산 제도는 집값이나 향후 투자하는 데 있어서 몰라서 안 되는 요소가 되었다. 정권별로 제도가 계속 바뀌고 대출범위도 바뀌고 주택수 산정기준도 바뀌고 그래서 이런 변화 속에서 잘 대응하는 사람들만 돈을 벌게 되지 않을까 싶다.

 

그래서 오늘은 2022년 부동산 제도 변경사항에 대해서 알아보도록 하자.

 

세금

1. 고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

현행: 1가구 1주택자가 소유한 9억 원 초과 상가 겸용 주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1 주택으로 간주해 9억 원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용

 

변경: 양도분부터 9억원 초과 상가 겸용 주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유 특별공제가 적용

 

그런데 상가겸용주택이 뭘까?

1층을 상가로 쓰고 2,3층은 주택으로 활용하는 상가와 주택이 섞여있는 건물

 

가령 1세대 1주택은 양도가액이 9억 원까지 비과세가 가능하다. 하지만 상가는 1채만 가지고 있다고 해서 비과세는 없었다. 그래서 상가인지 주택인지 면적을 가지고 판단한다.

 

주택면적이 상가 연면적보다 1㎡ 만 커도 상가로 쓰는 면적을 포함해 전체에 대해서 비과세를 받을 수 있다. 그런데 바뀐 법에 의하면 9억 원 초과 상가 겸용 주택에 대해서 내년에 그냥 이런 거 상관없이 주택부분의 양도소득세만 비과세 햬택을 해준다는 것이다.

 

10년 이상 상가 겸용 주택을 보유한 김 씨

주택의 취득가액 : 4억

양도가액: 16억

연면적: 주택(145 ㎡ ), 상가(140 ㎡ )

 

올해 팔았을 경우: 주택 연면적이 상가 연면적보다 크기 때문에 1세대 1 주택 비과세 받기 가능(9억까지)

 

내년에 팔 경우: 양도가액이 9억이 넘는 상가 겸용 주택이기 때문에 주택만 따로 연면적만 주택으로 보고 상가 연면적은 따로 계산해서 양도세를 계산

 

이런 상황이 생긴다..

 

그래서 내년에는 부동산 가격별로 이렇게 된다.

가격	제도
9억원 이하	주택면적이 상가 연면적보다 1m^2만 커도 상가로 쓰는 면적을 포함해 전체에 대해서 비과세
9억원 초과	주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용

결론: 9억 초과 상가 겸용 주택에서 상가에 대한 부분을 비과세를 인정하지 않겠다는 것이다.

 

- 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가 겸용 주택은 9억 원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 것 같다.

 

2. 1세대 1 주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

 

현행: 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정

 

변경: 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택

 

영향: 수도권 도시지역의 비과세각 적용되는 부수토지 범위가 정착면적의 5배에서 3배로 축소

 

- 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어들 것으로 예상

 

3. 동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대

 

1. 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제를 받음

2. 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 내년 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용

 

대출

1. 대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

- 금융당국은 내년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정

- 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정

- 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향

- 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정

 

- 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월 주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망

 

2. DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화

- 가계부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대 적용 계획이 앞당겨 시행

- 2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총대출액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용

- 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 시로 DSR 규제가 확대

- 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정

 

- 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망

 

제도적 개선

1. 외국인 임대사업자 등록 관리 강화

1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 함, 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가

 

아래에 해당되는 사항이 개선될 것으로 보임

- 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없음

- 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취하는 중

 

2. 200가구 미만 소규모 주택 공공재 건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

소규모 재건축 사업이란?

- 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트·연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업

 

변경점

- 2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화

- 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만 2000㎡ 미만)까지 확대

 

3. 아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

현행: 완충재 자체의 소음 차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지

변경: 2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획 승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행

 

- 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선 권고

- 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가

- 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정

 

4. 실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

변경사항 : 2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정

 

- 현행: 공시 가격 5억 원(대출금 2억 원) 아파트의 경우, 5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만 7220원

 

- 개정 시: 대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만 8450원으로 36% 낮아지게 됨

 

5. 새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

- 2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외 주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당

- 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 함

- 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외

- 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진 예정

 

6. 건축물 피난 · 방화구조 등 기준 변경(2022년 2월 11일)

- 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 함
- 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장 및 창고로 확대
- 한국건설기술연구원을 통해서 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 수 있는 구조, 시설 기준 등을 검토하고 전문적인 기술 안전성을 갖출 수 있도록 함

 

7. 농지원부 필지별로 작성(2022년 4월 15일)

- 기존 농업인 기준으로 작성되던 농지원부를 필지별로 작성·관리하도록 하는 '농지법 시행령 일부 개정령 안'이 시행

- 농지원부 작성기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경

- 1,000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지

- 그동안 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 단계적 조사도 실시할 계획

 

8. 지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률 시행(지역상 권법)

- 2022년 4월부터 지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상 권법)이 시행

- 상인과 임대인이 상생협약을 기반으로 상권 활성화를 추진하고, 정부와 지자체는 상권의 구역 특성에 따라 다양한 특례를 지원할 예정
- '지역상생 구역'에는 세제, 융자, 부설주차장 설치기준 완화 등의 특례를 지원
- '자율 상권 구역'은 온누리상품권 가맹, 특성화 사업 등의 지원이 추가로 제공

 

9. 무주택 청년 월세 범위 내에서 최대 20만 원 지원

1년 동안 한시적으로 월 20만 원씩 최대 12개월 동안 지원

 

지원 대상 청년

- 독립 거주 무주택 청년으로 본인 소득이 중위소득 60% 이하

- 원가구 소득(부모 소득)이 중위소득 100% 이하

 

올해 1인 가구 기준 중위소득의 60%는 월 109만 원, 3인 가구 기준 중위소득은 월 398만 원

 

청약

1. 통합 공공임대주택 다자녀 기준 3자녀에서 2자녀로 변경

- 2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대

- 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 됨

 

 

 

부동산 R114 정리 표

이렇게 변경되니 잘 대응해보도록 하자.