주거용 오피스텔 총정리(세금, 대출규제, 대출상품)

요새 주거용 오피스텔 청약에 대한 관심이 뜨겁다. 이유는 크게 3가지 정도인 것 같다.

1. 비교적 청약 당첨될 확률이 높다.

- 주택과 다르게 추첨제 100%로 청약이 이루어진다.

 

2. 올해가 가기전 dsr 규제를 피할 수 있다.

- 2022년 1월이전까지 입주자 모집공고를 발표한 오피스텔에 한하여 잔금 대출 시 dsr 규제를 피할 수 있다.

 

3. 예전 오피스텔과 다르게 3룸 2화 같은 아파트 형태를 띠고 있다.

- 요새는 주거용 오피스텔을 대형 건설사들이 아파트 대단지처럼 짓고 있다.

 

그래서 주거용 오피스텔을 청약할 때 보통 궁금한 내용에 대해서 정리해보고자 한다.

 

1. 세금

취득세: 해당 부동산을 취득할 때(등기 칠 때) 내는 돈

 

오피스텔의 취득세는 주거용과 업무용에 상관없이 4%에 지방세 0.4%, 농특세 0.2%가 합쳐진 4.6%이다. 다주택자도 이 취득세율을 동일하게 적용받는다. 7/10 대책으로 다주택 아파트 취득세 중과가 생겼는데 1 아파트 이상 가지고 있는 사람은 8.8%, 2 아파트 이상 가지고 있는 사람이 12%이다. 중과된 아파트 취득세에 비해서 오피스텔 취득세 4.6%는 오히려 싼 편인 것이다.

 

양도세: 부동산을 다른 사람한테 매도할 때 내는 돈

 

주거용 오피스텔은 양도세도 '주택'과 같은 세율을 적용하며 매도 시에 1 주택 1 주거용 오피스텔인 경우에도 양도세 중과가 들어간다. (상업용 오피스텔은 들어가지 않는다.)

 

양도세 기본세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
1,200만원 ~ 4,600만원이하	15%	108만원
4,600만원 ~ 8,800만원이하	24%	522만원
8,800만원 ~ 1억5천이하	35%	1490만원
1.5억 ~ 3억이하	38%	1940만원
3억 ~ 5억이하	40%	2540만원
5억초과	42%	3540만원

 

다주택 양도세 중과기준

		주택 및 조합원 입주권	분양권
1주택	1년 미만	70%	70%
	1~2년 미만	60%	60%
	2년 이상	기본세율
조정 대상지역 2주택		기본세율 + 20%
조정 대상지역 3주택		기본세율 + 30%

 

그럼 주거용으로 쓰다가 상업용 용도 변경 후 매도하면 되지 않는가?

- 한번 주거용으로 활용된 걸 매도할 때는 무조건 주택으로 친다. 그래서 주거용으로 용도 변경할 때는 신중해야 한다.

 

오피스텔 분양권은 주택수에 포함되는가?

- 안된다. 따라서 오피스텔 분양권만 있는 경우 청약 시 무주택이다.

- 2020년 8/11일 이후 오피스텔을 취득해서 주거용으로 활용해 을 시에만 포함된다. -> 이전 취득자는 용도에 상관없이 포함되지 않는다.

 

2. 대출규제

- 현재 청약하는 단지 혹은 주거용 오피스텔을 매매할 때는 LTV 70% 규제를 받는다.

 

LTV? 담보 인정 비율(영어: Loan-To-Value ratio 또는 LTV)은 은행 등 대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해 주는 대출(loan)의 비율 -> LTV가 70%라면 전체 부동산 가격의 70%를 빌려준다는 것이다.

 

단순 계산한다면 해당 오피스텔의 가치가 KB 시세로 10억이라면 7억을 빌려준다는 것이다.

 

- 2022년 1월 이후에 주거용 오피스텔을 매매하거나 청약을 받으면 DSR 규제를 받는다.

 

DSR? DSR(Debt Service Ratio)는 '총부채 원리금 상환비율'로 대출받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환 비율 -> 버는 만큼만 빌려주겠다. DSR을 40%로 규제를 한다고 하면 나의 월소득에 40% 이상을 이자 + 원금 갚는 곳에 활용하지 못하게 만들어 버리겠다는 것이다. -> ex) 400만 원을 번다면 이자+원금이 160만 원을 못 넘게 만들겠다.

오피스텔 DSR 규제

하지만 그전에 입주자 모집공고를 낸 단지에 대해서는 DSR 규제가 없다. 그래서 파주 힐스테이트 운정도 9억 가까이 분양가를 낸 게 아닐까 싶다.

 

 

3. 대출상품

사실 주거용 오피스텔 청약을 걱정하게 만드는 게 바로 dsr 대출규제이다. 버는 만큼만 빌릴 수 있으니.. 혹여나 못받을까봐 걱정인 것이다. 그리고 또 비주거용 담보대출이기 때문에 일반적으로주택담보대출처럼 30 ~ 40년 만기 모기지가 없을 것이라고 생각한다.

 

과연 그럴까?

이건 SC은행의 퍼스트홈론이다.(현재는 잠정 중단되었다.)

 

해당 대출 상품은 30~35년 만기 대출상품이다.

30~35년 만기 담보 대출이다.

 

그럼 당연히 주택만 되지 않을까? 그건 아닌 것 같다. 오피스텔도 가능한 것으로 보인다.

오피스텔 대출상품

 

만약 30년 주거용 오피스텔 모기지가 가능하다면 어느 정도 소득이 된다는 가정하에 주거용 오피스텔을 선택하는 게 과연 나쁜 선택일까?

 

블라인드에서도 오피스텔 30년 대출 상품이 있는지 물어보는 사람이 있었다.

오피스텔 30년 대출상품이 나오냐고 물어보는 말이다.

 

취급을 안 해서 그렇지 있다는 이야기가 있다. 은행 가서 알아볼 수 있다면 알아보는 게 좋을 것 같다.

30년 만기상품이 있다니.. 그것도 1금융권에!

 

실제로 상환기간이 8년보다 길어진다면 실제 이자액을 반영해서 dsr을 내릴 수도 있어 보인다.

실제 이자액 반영! dsr을 좀 줄일 수 있다.

 

점점 아파트 공급은 줄고 있고 건설사에서는 꼼수로 주거용 오피스텔을 분양하고 있다. 

 

- 월세지수는 최고치

- 전세와 매매는 조금 주춤..

 

이런 상황에서 내가 누울 곳을 가지는 것에 대해서 고민해보는 것도 나쁘지는 않을 것이다.