주거용 오피스텔 청약을 고민 하신다면

오늘은 주거용 오피스텔 청약을 고민하는 분들에게 도움이 되고자 이런 글을 써보려고 한다.

(물론 최종투자 판단은 개인의 몫이다.)

 

https://kbkb456.tistory.com/54

부린이 탈출기(8) - 주거용 오피스텔 청약해보기 - 3(초치기로 계약해보기)

일단 필자는 올해 중순에 고 분양가(7억 8천) 논란에 있었던 주거용 오피스텔인 더샵 일산 엘로이를 분양받았다. 분양받으면서 했던 고민은 사실 물리면 어떻게 하지 였는데 어차피 내가 실거주할 거라 상관없다는 마음으로 줍줍 했었던 것이다. 사실 내가 끝물에 잡았다는 생각이 자꾸 들긴 했다. 오피스텔이 아파트에 비해서 환금성이 떨어진다는 건 다 아는 사실이긴 하기 때문이었다.

 

엘로이의 충격과 공포의 분양가

이후에 나온 주거용 오피스텔 분양가를 알아보자

본 비교는 아래의 조건을 만족한 오피스텔의 분양가를 가져와봤다.

1. 수도권(서울, 경기, 인천) 내에 있을 것

2. 84 타입 주거용 오피스텔로 3룸 2 화장실을 가질 것 -> 84 동일 타입이 많은 경우 a타입을 가져왔다.

   -> 84가 없고 78인 경우 78의 분양가를 가져왔다.

3. 경쟁률은 거주자 우선을 제외하고 기타에서 최고 경쟁률을 가져왔다.

 

입주자 모집공고	단지이름	지역	세대수	최저분양가	최고분양가	경쟁률
2021-09-09	경서 북청라  푸르지오 트레시엘	인천 서구	1522세대	393,000,000	446,600,000	42.89 : 1
2021-09-17	시티오씨엘 4단지	인천 미추홀구	336세대 (아파트 미포함)	382,000,000	417,000,000	165.9 : 1
2021-10-06	고양 화정 루미니	고양시 덕양구	242세대	659,800,000	698,000,000	43.77 : 1
2021-10-14	연희공원 푸르지오 라끌레르	인천 서구	985세대	451,080,000	472,560,000	135.14 : 1
2021-10-27	힐스테이트 과천청사역	과천시	89세대	1,562,000,000	1,618,000,000	1480 : 1
2021-10-29	더샵 송도 엘테라스	인천 연수구	144세대	689,000,000	710,000,000	154.69 : 1
2021-11-11	세마역  롯데캐슬 트라움	오산시 세교동	546세대	506,700,000	586,200,000	30.61 : 1
2021-11-23	청라 한양수자인 디에스틴	인천 서구	702세대	671,000,000	757,000,000	11/30일 접수
2021-11-25	송도 아메리칸타운 더샵	인천 연수구	661세대	629,500,000	697,100,000	11/30일 접수
2021-11-25	힐스테이트 더 운정	파주시 와동동	2669세대	787,200,000	885,200,000	12/1일 접수
2021-11-26	청라시티타워역  월드메르디앙  레이크원	인천 서구	162세대	562,000,000	578,000,000	12/1일 접수

아직도 고분양가가 맞다. 근데 엘로이보다 비싼 분양가를 가진 주거용 오피스텔들이 나오기 시작했다. 대표적으로는 파주시에 있는 힐스테이트 더 운정이다. 청라, 송도에서도 괜찮은 입지의 주거용 오피스텔의 경우 7억대에 나오기 시작했다. (힐스테이트 과천청사는 비교에서 제외하겠다. 입지가 너무 깡패다..) 시간이 지날수록 분양가는 계속 높아지고 있는 것처럼 보인다.

 

앞으로의 공급이 문제가 되지 않을까?

앞으로 공급이 많아져 주거용 오피스텔은 끝물일 것이다.라는 예측을 하시는 분들이 많다. 틀린 말은 아니다. 과거의 상승장의 경우 오피스텔이나 빌라가 오르면서 끝맺음을 하고 하락세로 떨어졌다. 그런데 지금도 비슷한 국면일까?

서울의 입주물량이 너무 적다.

24년까지의 입주물량

2024년까지 서울에 입주물량이 너무 적다. 사실 경기도에 오피스텔 투자하는 것 중 제일 고민을 많이 해봐야 하는 게 서울의 입주 물량이다. 아파트에 거주하려고 하는 사람이라면 누구나 다 서울에 살고 싶은 니즈가 있기 때문이다.

 

3기 신도시 공급폭탄

어떻게 되었던 아파트의 대체제 정도인 주거용 오피스텔이 결국 3기 신도시가 지어지면서 입주물량이 많아 가격대가 박살이 나는 게 아닐까? 

3기 신도시 택지

 

나도 이런 걱정을 많이 했고 엘로이 청약 시에 유튜브들을 많이 참고했다.

"2029년에 고양 창릉에 3만 호가 넘는 대규모 공급이 예정이 되어 있다."

 

실제로 고양 창릉 신도시에 3만호가 공급이 된다면 엘로이 입장에서도 타격을 받을 수밖에 없을 것 같다. 그런데 여기서 봐야 할 점이 두 가지가 있었다.

 

입주가 너무 느리다.

 

인터넷에 돌아다니는 유명한 짤방..

무려 2029년 입주이다. 너무 느리다는 것이다. 엘로이는 2025년 완공이다. 너무 시간차가 많이 난다.

 

토지보상은 기한 내에 완벽하게 될 것인가?

현재 주요 지역 토지보상 상황

위에 짤 한 장으로 설명된다. 아직 제대로 안 된 곳이 너무나도 많다. 한 가지 예시로 2기 신도시였던 검단 신도시도 2006년 사전청약 이후 올해가 돼서야 입주를 시작했다.. 무려 15년이나 걸린 것이다. 일단 3기 신도시에 당첨되면 좋지만 무조건 믿고 기다릴 건 안된다고 말하고 싶은 것이다.

 

오히려 청약 가점이 낮고 돈이 적은 사람이 투자할만한 투자처

올해 오피스텔을 분양을 받는 경우 dsr 규제를 받지 않는다.

https://kbkb456.tistory.com/73

2022년 부동산 대출규제와 대응방안

 

아파트 청약에 당첨이 되는 게 가장 베스트지만 현실적으로 2030들은 가점이 낮아 어렵다. 오피스텔은 이에 비해서는 전부 추첨제이기 때문에 운만 좋으면 가능하다. (기도해봅시다..), 당첨 후에도 오피스텔은 일단 10% 계약금을 납부하고 나면 중도금 ~ 잔금까지는 무리 없이 대출받을 수 있다. (물론 개인의 대출상황, 신용상황에 따라 다르다.)

 

"저 돈이면 주변에 아파트를 사지 왜 오피스텔을 사?"

 

오피스텔을 청약하면 저 소리를 제일 많이 들을 건데 사실 아파트 살 돈이 있으면 근처 아파트 사는 게 나을 것이다. 근데 대출이 안된다. 그래서 최소 30~40%는 내 돈이 여야 하는 경우가 많다. 이런 경우 6억의 주택을 사더라도 대략 2억은 필요하다. 하지만 주거용 오피스텔의 경우 7억의 분양받아도 7천만 내면 입주 시까지 내가 따로 낼 돈은 없다. 또한 잔금대출도 dsr 규제가 없어서 나온다. 그래서 요새 인기가 많은 것이다.

 

전입신고 전까지는 다주택으로 안 잡힌다.

기존에 아파트가 있는 사람의 경우 세금 때문에 새롭게 투자하는 것이 두려울 것이다. 오피스텔의 경우 완공 후 전입신고를 해서 주거용으로 사용하지 않는 이상 주택 수로 잡히지 않는다. 그래서 1 주택인 사람의 경우 투자하는 것도 나쁘지 않다고 생각하고 있다.

 

정리하자면 이렇다.

1. 계속 오피스텔 분양가는 올라가는 중이다.

2. 서울, 3기 신도시 공급은 불확실하다.

3. 일단 계약금 10%로 투자가 가능하다.

4. 전부 추첨제이기 2030도 청약 당첨 확률이 높다.

5. 전입신고 전까지는 주택 수로 안치기 때문에 다주택으로 중과세를 안 맞는다.

6. 올해 분양하는 단지까지는 dsr 규제를 안 받는다.

 

그럼 어떤 사람이 오피스텔 청약을 해야 할까?

1. 1 주택에서 좀 더 부동산에 투자를 해보고 싶은 사람

2. 무주택자 2030인데 청약가점은 희망이 없고 수도권에 직장을 다녀야 하는 사람

3. 부동산 투자를 하고 싶은데 시드가 적은 사람

 

뭐 이 정도가 아닐까 싶다.

 

내가 오피스텔을 고르는 기준은 아래와 같다.

https://kbkb456.tistory.com/53

부린이 탈출기(7) - 주거용 오피스텔 청약해보기 - 2 (feat. 더샵일산엘로이)

근데 보통 이 조건이 만족하면 고분양가로 나오는 것 같다.

 

요새 유튜브를 보면 월세가 폭등할 거라고 이야기하는 기사나 유튜버들이 나오기 시작한다. 어느 정도 월세가 견디기 힘든 시점이 왔을 때 다시 한번 큰 상승장이 오지 않을까 행복 회로를 굴려봤다. 이자를 내서 내 집으로 챙기던 월세를 살던 그건 개인의 선택이지만 이왕이면 내 것이 좋지 않나?

 

물론 투자는 여러분의 선택이다. 어차피 향후 1~2년은 계속 높은 경쟁률은 유지될 것이라 생각된다. 때로는 과감함이 필요할 때도 있다. 모두 파이팅