재개발과 재건축의 차이는 무엇일까?

오늘은 재개발과 재건축의 차이점에 대해서 알아보려고 한다.

일단 둘 다 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는 것은 동일하다고 보면 된다.

 

개발적인 차이

- 재건축: 건물만 부수고 다시 건축하는 것 -> 도로, 상하수도가 양호한 곳에서 건물만 다시 짓는 것

- 재개발: 건물뿐만 아니라 도로 상하수도, 공원 등 전체적으로 개발하는 것

 

보통 기반시설이 양호한 곳은 재건축 열악한 곳은 재개발이라고 보면 된다.

 

개발 주도 요인이 다름

- 재건축: 주로 오래된 아파트를 신축으로 바꿈으로써 아파트 자체의 가치를 올리는 의도가 강해서 민간 주도로 진행되는 경우가 많음

- 재개발: 주로 오래된 단독주택, 빌라 등이 밀집되어 있는 곳에서 재개발이 실행되며 이런 곳은 주민들의 단합이 월할 하지 못해 사업 진행이 어려움, 그래서 공공 주도적인 성격이 강한 편

 

조합원 자격의 차이점

- 재건축: 토지와 건물 모두 동시에 소유해야 조합원 자격을 취득

- 재개발: 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 취득(지상권자 포함)

 

조합원 가입 및 탈퇴

- 재건축: 조합원 자격 선택 가능, 재건축이 싫은 경우 조합설립 단계 해서 매도청구권 행사 가능

- 재개발: 조합원 분양신청 시점까지는 강제로 가입됨, 이후에 탈퇴 가능

 

안전진단 실시 여부(노후도 평가)

- 재건축

재건축 안전진단 등급 판정 기준

    - 반드시 안전진단절차가 필요함

    - 안전진단 abcde 5등급 중에 abc는 재건축 불가, d는 조건부 승인, e는 재건축 즉시 시행

    - 보통 안전진단은 재건축 규제장치로 활용됨

 

- 재개발

    - 재개발은 안전진단은 실시하지 않음, 그러나 법적 요건(필수항목 + 선택항목 중 1개 이상)은 갖춰야 함

    - 필수항목: 대상지역 내에 노후불량 건축물이 전체면적의 2/3 이상

    - 선택항목

        - 노후도 2/3 이상 (30년 이상된 건물)

        - 주택 접도율 40% 이상 -> 주택 접도율 = 전체건 축물 수 / 폭 4m 이상 도로에 접하는 건축물 수 x 100

        - 과소필지 40%이상 -> 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 작은 토지 -> 서울시 경우 대지면적 90m^2 미만

        - 호수밀도 60세대/ha 이상 -> 호수밀도 = 구역 내 주택 호수 / 구역 내 토지면적 x 100

 

규제의 차이

비교적 재건축이 민간주도 사업이다 보니 규제가 더 많다.

 

- 재건축

     - 재건축 초과이익환수제

        - 재건축으로 집값이 오르면 그 오른 상승분 중에 일정 부분을 정부가 세금으로 거둬감

        - 재건축 추진위 구성 시점과 새로 지은 아파트 입주 시점 간의 집값을 비교

        - 개발비와 정상적인 상승분(물가상승)을 제외한 3000만 원 이상의 이익에서 일정 비율(10~50%)을 떼감

     - 전매제한

        - 투기과열지구인 경우 조합설립 인가 이후부터는 조합원 지위를 양도하는 것을 금지

 

- 재개발

     - 전매제한

        - 투기과열지구인 경우 관리처분 인가 이후부터는 조합원 지위를 양도하는 것을 금지

 

예외적으로 전매가 가능한 경우

- 직장 근무, 해외이주, 상속 등 일정요건을 충족

- 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주하면서 1가구 1 주택 조합원인 경우

- 사업시행인가, 착공, 준공이 3년 이상 지연된 경우

 

 

사업성의 차이

- 기부채납 비율

    - 기부채납이란?

         - 재개발 재건축 사업을 진행할 때 정비 기반 시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 것

         - 도로, 녹지, 공공 시설물 등의 기반 시설들

    - 기반시설이 잘 갖춰진 재건축의 경우 기반시설을 새로 지어야 하는 재개발 대비 기부채납 비율이 적음

    - 즉, 재개발이 기부채납 비율이 재건축보다 높으므로 재개발 조합원의 이익이 그만큼 줄어들게 됨

    - 따라서 같은 크기의 땅에서 재개발과 재건축을 비교하면 개발이익은 재건축이 더 큼

 

- 보상금

    - 재건축: 세입자 주거이전비 및 상가 영업보상비를 받을 수 없음

    - 재개발: 세입자 주거이전비 및 상가 영업보상비를 받을 수 있음