내 전세금을 지켜보자 - HUG 전세안심대출(전세 보증금 기준 상향!)

오늘은 내 집 전세금을 지킬 수 있는 전세 안심대출에 대해서 알아보도록 하자

 

1. 전세금 안심 대출이란?

HUG(주택도시보증공사)에서 세입자의 전세 보증금을 보호해주는 제도이다.

요새 같은 깡통전세가 판치는 상황에서는 꼭꼭 들어놔야 하는 보험이라고 할 수 있다.

 

- 깡통 전세인 경우 해당 보증을 통하여 보증한도 내에서 나의 보증금을 전세 만기 + 2개월에 맞춰서 먼저 줌

- 세입자에게 나간 전세금은 집주인에게 청구

- 집주인이 갚지못할 시에 경매 진행

 

대출 요약

- 1금융권에서 취급하는 전세대출

- 전입신고 혹은 갱신계약을 체결한 날 기준으로 3개월 이내에 신청해야 함

- 보증기간은 전세기간 + 1개월

- 신혼부부나 청년가구는 조건을 만족하면 90%까지 대출이 나온다.

   - 신혼부부: 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내인 경우

   - 청년가구: 연소득 5천만원 이하(배우자 포함), 만 19세 이상 34세 이하인 가구

- 대출 최대한도는 4억

- 전세계약서상 확정일자는 꼭 받아야 대출신청이 가능

- 대출기준은 현행은 전세금이 5억까지만 되는데 내년 1/3일 이후에는 7억까지 가능할 예정이다.

 

대출 정보 정리

대출취급 금융기관	신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행
보증신청 기한	전세계약을 체결한 날로부터 다음 아래의 기한 이내 - 신규 전세계약인 경우: 전세계약서상의 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내 - 갱신 전세계약인 경우: 갱신계약을 체결한 날(월세를 전세로 전환한 경우에는 전환일)로부터 3개월 이내
보증대상 주택유형	대상주택 : 단독 ·다중 · 다가구, 연립 · 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔  - 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 보증대상이 아님
보증금액	- 전세보증금반환보증: (보증한도 이내에서)보증신청인이 신청한 금액 - 전세자금대출특약보증: 전세대출금
보증기간	보증부대출 실행일 ~ 대출원금의 상환기일(전세계약기간 만료일 후 1개월)
보증한도	- 택별 보증한도(다음 중 적은 금액 적용) - 전세보증금*의 80% 이내(신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구 90%)    * 보증부 월세계약(전세보증금이 있는 월세계약)인 경우 보증기간 전체에 해당하는 월세 합계액을 차감 - 전세보증금반환보증금액*의 80%(신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구 90%)    * 전세보증금반환보증금액 한도 - 주택가격(100%) - 선순위채권*    *선순위채권 :전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권.다만. 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함 - 신혼부부 : 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내인 경우(3개월 이내 결혼 예정자 포함) - 청년가구 : 연소득 5천만원 이하(배우자 포함), 만 19세 이상 34세 이하인 가구 - 배당이의 소송 당사자 가구 : 직전 임대차계약에서 피보증인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 가구. 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법 시행령 제11조 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 피보증인 연소득이 40백만원 (배우자포함 60백만원) 이하인 경우 - 보증신청인(배우자포함) 1주택자인 경우 2억원을 초과할수 없음
보증조건	- 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것 - 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것(공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능) - 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것 - 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것 (단독, 다중, 다가구 제외) - 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소 - 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 - 전세계약기간이 1년 이상일 것 - 전세보증금 수도권 5억원 이하, 그 외 지역 4억원 이하 - 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약 - 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하) - [선순위채권+전세보증금] ≤ 주택가격(100%) - (단독·다중·다가구의 경우) 임대인 또는 공인중개업자가 확인한 타전세계약 확인서 미제출시, 전세보증금 ≤ 주택가액 × ( 임차인 점유면적 ÷ 건물연면적)

 

그럼 대출은 어떻게 신청하는 거야?

1. 빌라나 오피스텔보다는 아파트 전세를 찾아본다. (빌라나 오피스텔은 안심대출이 안 되는 곳이 많다..)

2. 공인중개사 분께 빌라나 오피스텔이라도 HUG 전세금 안심대출을 실행할 것인데 가능한 집을 보여달라고 한다. 

3. 집주인과 계약 후 확정일자를 받는다.

4. 전입 확정 일자를 받은 계약서로 은행에서 대출심사를 받는다.

5. 보통 전입하는 날 대출이 실행이 되기 때문에 연락이 없다고 불안해할 필요가 없다.

   (문제가 생기면 바로 연락이 온다.)

6. 전입 날에 대출이 실행되었다면 아침에 동사무소에서 전입신고까지 마친다.

 

부득이하게 빌라나 오피스텔에 전세를 가야 하는 경우는 아래의 글을 참고하자

https://kbkb456.tistory.com/57?category=1015792 

부린이탈출기(11) - 빌라 전세 입주 시 고려사항(그나마 사기 잘 피해보기)

https://kbkb456.tistory.com/78

공동명의 전세집 계약시 주의사항

 

2. HUG 보증의 경우 전세 보증금이 5억 이상이면 안된다던데?

 

이것도 내년 1월 3일부터 전세보증금 기준을 상향하기로 했다.

HUG 전세보증 한도 상향

이렇게 변한다고 보면 된다.

	전세 보증금 기준	대출 보증한도
현행	5억	4억
변경	7억	4억

 

전세 보증금 기준은 상향이 되지만 대출보증의 한도는 4억으로 고정이기 때문에 대출금은 변동이 없을 것 같다.

 

3. 그럼 만약에 보험을 실행하려면 어떻게 해?

만약 집주인이 돈이 없다고 하면 어떻게 할까?

 

필자의 경험을 적은 글이 있다. 아래의 글의 순서대로 행동하면 될 것이다.

https://kbkb456.tistory.com/56?category=1015792 

부린이 탈출기(10) - 빌라 전세보증보험 준비하기(내용증명 보내기)