갭투자에 대해서 알아보자(향후 갭투자 할 곳도 골라보자)

우리는 흔히 뉴스에서 전세를 끼고 집을 사는 행위(갭 투자)에 대한 이야기를 많이 듣게 된다. "갭 투자가 깡통전세를 양산한다.", "갭 투기 때문에 집값이 오른다.", "갭 투기꾼들을 잡아야 된다." 이런 이야기까지 하면서 뉴스에서는 비난하고 우리에게 하지 말라고 한다. 그래도.. 돈을 벌기 위해서는 알아는 둘 필요가 있을 것 같아서 요새 공부하고 있다.

 

갭 투자는 무엇일까?

그야먈로 갭 투자(gap투자)는 세입자의 전세를 끼고 집을 사는 행위로 집값이 기본적으로 상승할 거라는 것에 배팅을 하는 투자이다. 일반적으로 비교적 적은 투자금으로 집의 시세차익을 얻기 위해서 하는 경우가 많다.

 

예를 들어보자

아실에서 본 매물

이런 매물이 있다고 생각해보자 매매가는 3억 6천750만원이고 전세는 3억 2천이다. 이 매물을 내가 갭 투자한다고 했을 때 내 돈은 얼마나 들어갈까??

 

일단 매매가에서 전세가를 빼보자.

36,750 - 32,000 = 4500

 

그리고 내가 무주택에서 최초 취득이라고 했을 때 1주택 취득세는 1.1%로 대략 계산해보면 400만 원 정도 된다.

여기에 구축 매물이기 때문에 인테리어비용 300 정도가 들어간다고 가정해보자.

 

그럼 내가 이 3억6천짜리 집을 사기 위해서 필요한 돈은 4500 + 400 + 300 = 5200만 원 정도인 것이다.

 

이렇게 투자하는 것이 갭투자이다. 이 갭 투자의 리스크는 바로 집값이 떨어지는 것이다. 집값이 떨어져서 전세가만큼 매매가가 떨어지면 깡통 전세가 된다. 하나 상승장이라면 과감한 투자로 돈을 벌 필요가 있다.

 

만약 2년 뒤에 이집이 5억 6천이 돼서 2억의 차익이 남았다고 해보자. 실거주를 안 했으니 대략 40%가량의 양도세를 맞게 된다. 그럼 대충 계산해서 8천만 원의 양도세를 맞게 되어도 1억 2천이 내손에 남는다. 5200을 투자해서 2배 이상 돈을 번 것이다. 

 

이런 원리로 갭투자를 하게 된다. 그러나 막 하면 역시 깡통전세가 되어서 신용불량이 되고 안심 전세로 인해서 채권 추심을 당할 수 있다. 그래서 투자를 신중하게 해야 한다.

 

그래서 어디로 어떻게 알아보면 좋을까?

나도 아직 갭 투자에 대한 경험은 없다. 물론 의정부 쪽에 집을 전세를 준 것은 갭 투자의 일환이지만 청약으로 분양을 받았기 때문에 직접 매물을 찾으러 돌아다녀본 경험은 없다. 그래도 앞으로 올 기회를 위해서 꾸준히 공부를 하고 있다.

 

"입주물량이 많아서 집값이 떨어지는 곳을 사자"

 

많은 유튜버도 그렇게 말을 하지만 근처에 입주하는 아파트가 많아지게 되면 전세매물이 많아지면서 집값이 조정을 받는다. (너도나도 그 신축에 전세로 들어가려고 하기 때문)

 

그래서 근처 구축이나 준신축들의 전세가와 매매가가 좁혀진다. 즉 전세가율이 높아진다.

만약에 매매가 3억 인 아파트의 전세가가 2억이었는데 근처에 입주장이 크게 생겨서 매매가가 2억 5천으로 내려가고 전세가는 1억 8천이 되었다고 해보자. 그럼 내가 여기 갭 투자하려는데 원래 1억이 필요했었는데 7천으로도 갭 투자가 가능해지는 것이다.

 

"그래서 어떻게 찾으라고"

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

 

나는 아실을 많이 활용한다. 아실에서 입주물량 데이터를 지역별로 제공한다.

서울 강북구의 입주물량

보시다시피 강북구의 입주물량은 거의 전멸 수준이다.. 이런 곳은 갭 투자하기 어려울 수 있다.

 

인천 서구 입주물량

이곳은 인천 서구의 입주물량이다. 입주물량이 적정 수요 대비 엄청 많지 않은가? 이런 곳의 신축 근처 아파트들의 매매가가 일시적으로 확 빠져서 전세가랑 만날 때가 있다. 이때가 갭 투자를 할 수 있는 기회이다. 그래서 난 요새 이 동네를 조금씩 째려보고 있다.

 

이렇게 입주물량이 많은 수도권 아파트 단지 들을 요새 좀 보고 있는 중이다. 다들 갭 투자에도 관심이 있다면 한 번쯤 공부해보는 건 어떨까?