전등이 나갔을 때는 집주인이 고쳐줘야할까? (부동산 기초상식들)
우리는 전월세를 살면서 일반적으로 이렇게 생각한다.
"전·월세집 수선, 집주인이 무조건 부담한다" 근데 과연 그럴까?
1. 전구가 나간 건 세입자가 고치고 안정기까지 나간 건 집주인이 부담해야 한다.
- 민법 623조 "임대인의 의무"에 따르면 임대인(집주인)은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
- 세입자의 경우 민법 374조에 따라 임차한 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며 민법 615조에 의거 원상회복의 의무를 진다.
각각 수선 해야하는 것들
| 집주인 | 세입자 |
| 노후나 불량으로 인한 수선 | - 고의나 과실로 인한 파손 - 간단한 수선 - 소모품 교체 - 집을 사용하는데 지장이 없는 수리 (형광등, 샤워기 헤드, 도어록 건전지 교체 등등..) |
| 기본적인 설비 교체 | |
| 천장 누수 | |
| 보일러 하자 | |
| 수도관 누수 | |
| 계량기 고장 | |
| 창문 파손 | |
| 전기시설 하자 | |
| 기타 노후 시설 교체 |
그래서 형광등 정도 나간 건 세입자가 교체해야 하고 아예 안정기가 나가서 형광등을 바꿔도 갈아 끼지 못하는 상황이 오면 집주인이 교체해줘야 하는 것이다.
- 형광등
- 안정기
문제는 LED등인데 LED 등은 통째로 교체해야 되는 것 이기 때문에 안정기, 형광등 개념이 없다. 이럴 때는 그냥 집주인과 어느 정도 분담하던지 충분한 이야기로 합의점을 찾아야 한다.
2. 부동산 계약 후 24시간 이내 해지해도 계약금은 돌려받을 수 없다
부동산은 일반 물건 구매와는 다르다. 계약 성립 시점부터 계약 당사자들에게 '구속력'을 갖기 때문에 별도 특약이 없는 한, 계약이 확정된 경우 취소를 요청한다 해도 계약금을 돌려받을 수 없다. 그야말로 낙장불입이다.
3. 가계약 후 계약 취소를 하면 가계약금은 돌려받을 수 없다.
많은 사람들이 '가계약'이라는 표현 때문에 이것이 실제 계약이 아닌줄 안다. 그런데 민법 563조에 따르면 계약을 약점함으로써 그 효력을 인정한다. 구두계약이든 서면 계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 있다 그래서 돌려받을 수 없다. 따라서 계약을 실제로 진행되지 않은 경우 가계약금을 돌려줄 수 있는지 물어봐야 한다. -> 당연히 안된다고 한다.
4. 묵시적 갱신 후 세입자가 기간을 다 못 채우고 나갈 경우에도 중개보수는 세입자가 부담하지 않는다.
통상적으로 전세계약 2년이 지난 후에 집주인이 나가라고 하지 않는 이상 자동 연장(묵시적 갱신)이 이뤄진다. 주택임대차 보호법 제6조 2항에 따르면 묵시적 갱신이 되면 언제든지 세입자는 계약 해지를 통지할 수 있으며 묵시적 갱신에 따른 해지는 그 통지를 받은 날로 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
만약에 묵시적 갱신 후에(2년을 거주한 후에) 다음 2년 중 3~4개월을 남기고 나갈 경우 새 임차인과 임대인이 임대차 계약을 맺을 때 중개보수를 기존 임차인이 내줄 필요가 없다. 근데 중개사들은 내라고 할 것이다. 굳이 내야 되는 법적 구속력은 없다.