2022년 부동산 대출규제와 대응방안

2022년 부동산 대출규제의 핵심은 무엇일까? 바로 DSR규제이다.

 

DSR과 LTV는 무엇인가?

DSR: 총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물보다 차주(대출을 빌린 사람)의 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책

 

LTV: 담보 인정 비율(Loan To Value Ratio)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율

 

계산 방식

DSR 계산 방식

DSR = (연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

 

LTV 대출 한도 산정방식

대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV * 금융기관의 대출 허용 비율

 

DSR 규제?

정부에서 하는 규제의 핵심은 DSR 비율이 40%가 넘으면 대출을 해주지 않는다는 것이다. 이게 무슨뜻이냐면 연간 소득이 5천만 원이라고 가정했을 때 (연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액)이 2천만 원을 넘으면 안 된다는 것이다.

 

2 금융권은 60% -> 50%로 강화하였다.

 

신용 대출이나 비주택담보대출은 만기에 일시상환인데요?

보통 신용대출의 경우 만기이더라도 그 DSR계산 시에 10년 동안 분할 상환한다고 생각하면 되었다. 하지만 저번 규제 강화로 인해서 10년에서 7년으로 줄었고 내년에는 7년에서 5년으로 줄어든다. 비주택담보대출의 만기 산정도 10년에서 8년으로 줄어든다.

 

만기 산정 기간 변화

신용대출: 10년 -> 7년 -> 5년(2022년 1월 적용)

비주택담보대출: 10년 -> 8년(2022년 1월 적용)

 

이게 문제인게 뭐냐면 그동안 5천만 원을 빌렸을 때 DSR에 들어가는 10년 기준이므로 원리금 계산은 500만 원으로 되었다고 보면 된다. 하지만 5년으로 하는 경우 원리금이 1000만 원으로 잡혀 대출한도가 확 줄어들게 된다.

 

기존

신용대출: 5000만원

대출 방식: 만기 일시상환

DSR 원리금 산출: 5000만 원 / 10년 = 500만 원/1년

 

신규

신용대출: 5000만 원

대출 방식: 만기 일시상환

DSR 원리금 산출: 5000만 원 / 5년 = 1000만 원/1년

 

결국 연간 대출 원리금 상환액이 올라가게 되며 한도가 줄어든다.

 

기간별 DSR 적용 히스토리

	21년 7월 이전	1단계(21년 7월)	2단계(22년 1월)	3단계(22년 7월)
주택담보대출	- 투기과열 지구 - 9억원 초과 주택	- 전 규제지역 (조정대상지역, 투기과열지역) - 6억원 초과 주택	- 총 대출액 2억원 초과	- 총 대출액 1억원 초과
신용대출	- 연소득 8천 초과 - 대출 1억원 초과	- 1억원 초과
부동산담보대출(오피스텔)	- 규제없음	- dsr 규제 없음 - ltv 70% 규제 첫 실행

이제 22년 1월부터는 총대출액이 2억 원을 초과하는 경우 DSR규제를 받는다고 보면 된다. 물론 이 규제는 내년 1월 이후에 접수된 신규 대출 건부터 적용된다.

 

예외사항

- 2022년 1월 전에 받는 잔금대출은 1단계를 적용받는다.

- 2022년 1월 전에 입주자 모집공고가 난 아파트나 오피스텔은 1단계를 적용받는다.

DSR 계산 시 제외된 대출

전세자금 대출, 중도금 대출, 300만 원 이하 신용대출, 서민금융상품, 보험계약대출, 예적금 담보대출, 현금서비스

카드론은 이번에 DSR에 추가되었다.

 

그럼 이런 상황에서 우리가 어떤 대응을 해야 할까?

1. 본인의 상황에 맞춰서 DSR을 선제적으로 계산을 해봐야 한다.

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/dsr

부동산계산기

DSR 계산기

생각보다 사람들이 많이 쓰는 DSR 계산기이다. 먼저 내가 집을 사서 잔금을 치르는 시기가 2022년 1월 이후라면 DSR을 계산해 볼 필요가 있다. 내가 어떤 상황인지 알아야 한다. 40%가 안 넘으면 괜찮다.

 

2. 40%가 넘는다면 신용대출을 상환하거나 분할상환 방식으로 전환해야 한다.

내가 신용대출을 많이 받은 상황이라 DSR이 40%가 넘는다면 만기 일시상황에서 분할상환으로 신규대출을 받아서 만기를 8년으로 늘리는 것도 방법이 될 것이다. 현재 규제상 5년으로 바뀔 것이기 때문에 부담이 되더라도 대출의 한도를 높이기 위해서 분할상환방식으로 바꾸는 것도 고려해보자.

 

3. 40%가 살짝 넘는다면 2 금융도 생각해보자

2 금융의 DSR규제 기준은 50%이다. 만약 내가 40%를 살짝 넘는다면 2 금융권도 생각을 해볼 필요는 있다. 2 금융이라고 해서 금리가 비싼게 아니다 오히려 주담대의 경우 2금융이 싼 경우도 있다. (현재 기준 역전현상이 일어나고 있다.)

 

4. 대출총량제 때문에라도 할 거면 연초~2분기 안에 승부보기 

대출총량제는 금융위원회에서 만든 가이드라인으로 은행마다 전체 부채의 상승률을 4~5% 이상 키우지 말라는 부채관리방안이다. 뭐 어렵지만 설명하자면 전체 부채 대비 4~5% 넘게 대출해주지 말라는 것이다. 그렇기 때문에 연초부터 2분기까지 이 총량이 빠르게 소진될 확률이 높다. 그니까 살 거면 빠르게 집을 지금부터 알아보고 승부를 보자

 

5. 이래도 저래도 어렵다면.. 월세 살면서 그냥 전세 돌리기

정말.. 답이 없는 상황이라면 전세 끼고 집을 일단 사고 나는 월세살이를 하면서 신용대출을 갚아나가는 방법도 하나의 방법이 될 것이다.

 

이런 상황에서 그냥 매수를 포기하고 전세를 가는 사람들도 있긴 할 것 같다. 사실 어떤 게 정답인지 모른다. 이런 대출규제가 지속되고 금리가 계속 오른다면 매수심리가 죽을 수밖에 없는 건 사실이다. 하지만 기조가 바뀌고 전세 대출도 원리금 상환이 의무화된다면 사람들이 슬슬 매수에 들어가려 할 것 같다.

 

DSR 계산 방법을 정리해봤다.

https://kbkb456.tistory.com/77

2022년 대출규제 - DSR 계산해보기(DSR 계산기 활용)