주택임대사업자로 등록해야 할까? (feat. 윤석열 인수위)
오늘은 주택임대사업자를 등록하는 게 좋은지 알아보도록 하자.
일단 분양받은 때로부터 10년 이내에 실거주할 생각이 있는 사람은 아래를 더 읽을 필요가 없다.
사업자 등록 후에 실거주를 하게 되면 최대 과태료 3000만 원, 각종 세재혜택을 전부 또는 일부 반환해야 한다.
주택임대사업자는 그야말로 주택을 가지고 임대사업을 할 사람이 등록을 해야 하는 것이다.
1. 주택임대사업자란?
공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적 [민간임대주택에 관한 특별법 제5조]으로 등록을 하고 주택임대를 목적으로 사업을 하는 자
공공주택사업자 : LH , SH , 각 지방 도시공사 등 공공기관
그야말로 본인의 주택을 가지고 주거용으로 임대사업을 하는 경우를 말합니다.
2. 주택임대사업자로 등록 가능한 주택
현행상 아파트는 주택임대사업자를 등록하는 것은 불가능하다.
| 현행 |
| 다세대주택(빌라) |
| 다가구주택 |
| 도시형생활주택 |
| 오피스텔(85m^2 이하) |
| 아파트 등록 불가 |
등록 임대주택 요건
1. 지자체, 세무서 2곳 모두 등록할 것
2. 등록 당시에 기준시가가 6억 이하 일 것
3. 최소 5년 이상 임대 의무를 할 것
4. 5% 이내로 증액할 것
3. 주택임대 사업자 등록요건
- 주택을 소유한 사람: 건물등기사항 증명서 필요
- 주택을 소유할 예정인 사람: 매매계약서, 분양계약서
- 직접 건축하는 경우: 건축허가서, 사업승인 계획서
분양의 경우에는 잔금지급일 3개월 이내 혹은 잔금지급일 이후에만 등록이 가능함
오피스텔의 경우 주거용 오피스텔만 등록이 가능하고 임대의무기간 동안 임대해야 함
(개인적인 사정으로 인한 말소신청을 불가능)
4. 주택임대사업자 등록 절차
- 주택임대사업자 등록
매매계약서 또는 분양계약서(등기된 건물은 등기부등본), 신분증을 준비하여 본인이 거주하고 있는 시, 군, 구청 주택과를 방문해서 주택임대사업자 등록 신청서 작성
- 임대 사업자 신고
구청에서 받은 사업자 등록증, 신분증, 주민등록 초본 준비해서 본인 거주지 세무서 방문하여 임대사업자를 신고
- 취득세 감면신청
사업자등록증, 계약서를 가지고 임대주택 소재지의 시, 군, 구청 세무과를 방문하여 취득세 감면신청서 작성
- 임대주택 등록
사업자등록증, 표준임대차계약서를 준비 임대주택 소재지 시,군,구청 주택가를 방문하여 임대조건 신고서 작성
(임대차 계약 후 계약체결일 기준으로 3개월 이내 신고)
- 재산세 감면신청
임대주택 소재지의 시, 군, 구청 세무과 방문
위의 과정을 거치면 주택임대사업자를 등록할 수 있다.
4. 주택임대사업자의 의무 사항
주택임대사업자를 등록하고 혜택을 보기 위해서는 위해서는 많은 의무사항을 지켜야 한다.
| 의무발생시점 | 의무 | 관련 내용 | 과태료 |
| 임대차 계약시 | 임대사업자 설명 의무 | - 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)등에 대해 설명 - 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 함. (2020.12.10 이후) |
500만원 이하 |
| 소유권등기상 부기등기 의무 (2020.12.10 이후) |
- 임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기등기 | 500만원 이하 |
|
| 임대차계약 신고 의무 | - 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고 - 신고방법: 지자체 (시·군·구)방문 또는 렌트홈 온라인 신고 - 제출서류: 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서 - 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한 |
1,000만원 이하 |
|
| 표준임대차계약서 양식 사용 의무 |
- 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식(민간임대주택법 시행규칙 별지 제 24호)을 사용 - 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리 안됨. |
1,000만원 이하 |
|
| 임대차 계약 후 | 임대료증액 제한 의무 | - 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없음 - 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없음. - 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있음. |
3,000만원 이하 |
| 임대의무 기간 준수 의무 | - 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 (본인 거주 포함) 무단으로 양도할 수 없음 | 임대주택 당 3,000만원 이하 |
|
| 임대차계약 유지 의무 | - 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제 · 해지 및 재계약 거절을 할 수 없음. - 거절사유: 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손 · 멸실 등 |
1,000만원 이하 |
|
| 기타 의무사항 | 임대사업 목적 유지 의무 | - 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용해야 함. | 1,000만원 이하 |
| 임대보증금 보증 의무 | - 임대사업자는 등록임대주택에 대해 임대의무기간 종료일까지 임대 보증금에 대한 보증 (원칙은 보증금 전액이나 일부 예외 존재)에 가입해야 함. | 3,000만원 이하 |
|
| 보고·검사 요청시 협조 의무 | - 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 함. | 500만원 이하 |
정말 많은 의무사항이 있지만 아래 5개가 가장 피부에 와닿는 의무일 것이다.
- 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없음
- 임대의무기간(10년)
- 임대차 계약을 해제 · 해지 및 재계약 거절을 할 수 없음
- 보증보험 가입 및 부기등기
- 의무임대기간 도중에 임대사업자 말소 불가
한번 임차인을 들이면 10년 동안 어떠한 액션을 하기가 어렵다.
5. 주택임대사업자의 혜택
- 취득세 85% 감면 (신축 최초 분양에 한함)
만약 3 주택 이상의 다주택자가 주택을 매수할 때 취득세를 무려 12%나 내게 되는데 이런 다주택자가 신축 분양을 받았을 때 주택임대사업자를 등록하면 취득세 감면을 받을 수 있다.
만약 다주택자가 5억 주택 신축을 분양받았다고 가정해보자
| 주택임대사업자를 안 한 경우 | 주택임대사업자를 한 경우 |
| 취득세 12% | 취득세 85% 감면 |
| 6,000만원 | 900만원 |
5100만 원의 취득세 감면 효과가 있는 것이다.
- 거주주택의 비과세 효과(전 세대원 2년 이상 거주 시)
임대사업자의 경우 내가 거주 중인 주택을 매도할 때 12억까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.
- 재산세 감면
동종 주택 2개 이상 등록 시 재산세 감면
| 전용면적 40m^2이하 | 전용면적 40m^2초과 60m^2이하 | 전용면적 60m^2초과 85m^2이하 | |
| 감면율 | 85% | 75% | 50% |
예를 들어 오피스텔 2채 혹은 도생 2채를 임대했다면 위의 표에 따라 재산세가 감면된다. 그런데 다른 종류로 2채를 한다면 이는 적용되지 않는다.
- 임대주택 주택수 제외
임대주택을 준 것은 주택 수에 제외됨으로써 종합부동산세 과세대상에서 배제된다. 현재는 모조리 임대주택이 될 수 없어
6. 윤석열 인수위 구상
현행상 아파트는 전부 임대사업등록이 불가능하다. 하지만 윤석열 인수위에서 소형 아파트(전용 59m^2 이하)도 주택임대사업자에 등록이 가능하고 주택 수에서도 빼준다는 말이 돌고 있다.
다시금 소형 아파트에 대한 투자자 수요가 살아나지 않을까 생각이 된다.
| 현행 | 윤석열 인수위 구상 |
| 다세대주택(빌라) | 다세대주택(빌라) |
| 다가구주택 | 다가구주택 |
| 도시형생활주택 | 도시형생활주택 |
| 오피스텔(85m^2 이하) | 오피스텔(85m^2 이하) |
| 아파트 등록 불가 | 아파트(59m^2 이하) |
오늘은 주택임대사업자에 대해서 알아봤다. 만약 여러 채의 주택을 세금을 적게 내면서 보유하고 싶다면 주택임대사업자가 좋은 선택이 될 수 있는 것 같다. 만약 아파트 소형평수에 대한 주택임대사업이 다시 활성화된다면 청약시장에서 다주택자들이 소형평수를 줍줍하는 경우가 많아질 수도 있지 않을까?