재건축 절차 및 기간 총정리(사업성 좋은 아파트는 무엇일까?)

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재개발과 재건축의 차이는 무엇일까?

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재건축과 주거지역 종류에 대해서 알아봤다. 오늘은 아파트를 다시 짓는 재건축에 대해서 알아보려고 한다.

 

재건축이란?

거주환경이나 안전에 문제를 생기면 아파트를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것을 재건축이라고 함

 

재건축을 왜 할까?

새로운 아파트를 구하기 위해서는 청약, 매매, 경매 등 다양한 방법이 있지만 이 경우 너무 비싸다. 재건축이 될만한 아파트를 매수해서 새 아파트를 만든다면 비교적 저렴한 가격에 새로운 아파트를 얻게 되는 것이다.

 

재건축의 시행 조건과 사업성

재건축이 가능한 최소 조건들은 아래가 있다.

- 최소 300세대 이상

- 10,000m^2 이상의 부지

- 건축한 지 30년 이상된 아파트

 

다만 아래를 충족한다고 해서 무조건 해주는 건 아니고 건설사와 이야기할 때 사업성이 좋다고 느껴지면 재건축을 진행하게 된다. 여기서 사업성은 입지와 용적률로 따지게 된다.

 

입지는 말 안 해도 중요한데 왜 용적률로 따질까?

이는 대지지분 때문이다. 사실상 재건축은 위에 건물보다 아래 대지를 얼마나 확보할 것이냐가 사업성을 결정한다.

 

예를 하나 들어보면

100평짜리 땅에 4층 집과 100평짜리 땅에 10층 집이 있다고 생각해보자.

 

각각 대지지분을 간소화해서 계산하면 이렇게 나눠진다.

(실제는 더 잘게 쪼개진다.)

 

4층 집은 100/4 = 25평

10층 집은 100/10 = 10평

 

이 경우 어떤 집이 더 사업성이 좋은 걸까?

바로 4층짜리 집이다. 왜냐면 대지지분이 많을수록 내는 분담금이 적어지거나 오히려 돈을 돌려받기 때문이다. 그래서 재건축 투자를 할 때는 용적률이 낮은 집을 위주로 보면 될 것이다. 통상 200% 이하면 재건축 사업성이 좋다고 본다.

 

왜 대지지분이 많을수록 분담금을 덜 낼까?

현재 15층 3930세대인데 이걸 극단적으로 25층까지 짓는다고 가정해보자 그럼 거의 추가로 1000세대 이상은 만들어지게 된다. 이런 게 일반분양으로 나오게 되면 거기서 생기는 수익을 조합원들이 건설사에 제공함으로써 분담금을 상쇄시킨다.

 

좋은 예시는 잠실주공 5단지이다.

잠실이라는 입지에 용적률이 138%! 재건축 사업성이 매우 좋아보인다.

1. 잠실이라는 입지

2. 138%라는 대지지분 많은 용적률

3. 30년 이상 된 아파트

 

말할 것 없다. 이미 진행되고 있는 재건축 단지이다. 이 입지에 신축으로 지어졌을 때 대형 평수의 경우 돈을 돌려받는다고 한다. (부럽다..)

 

 

아파트의 재건축 절차

보통 아파트의 재건축 절차는 거의 10년 정도 걸린다고 보면 된다.

절차에 대해서 알아보자

 

1.  안전진단

재건축 자체가 기존에 낡은 집을 부수고 새집을 짓는 게 목적이 아니라 꼭 허물어야 하는 안전하지 못한 아파트를 부수고 새로 짓는 것이 목적이다. 그래서 안전진단을 통과해야 한다.

재건축 안전진단 절차

- 기초자치단체의 1차 정밀 안전진단

- 광역자치단체의 2차 정밀 안전진단

 

이걸 두 개 통과해야 한다.

 

안전진단에는 등급이 존재하는데 A~E 등급에서 E등급은 바로 재건축 D등급은 조건부 재건축 승인을 받게 된다. 그러나 이 또한 30년이 지났다고 해서 무조건 안전진단을 통과할 수 있는 것은 아니다. 30년이 지나도 튼튼한 아파트가 있고 20년이 안되어도 불안한 아파트가 있다. 그래서 최대한 오래된 기술로 만들어진 아파트를 찾아야 한다는 것이다.

 

2. 조합 설립

안전진단을 통과하게 되면 주민 설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 고시 절차를 통해서 정비구역을 명칭하고 면적, 시기 등 계획을 수립하게 된다. 계획이 갖춰진 뒤에는 조합권이 있는 이해관계자들의 과반의 동의가 이루어지면 행정청의 승인과 함께 추진위원회가 구성된다.

 

투기과열지구에서는 조합설립 전에 재건축 아파트를 구매해야 만 조합원 자격을 받을 수 있다.

 

3. 사업시행인가

관할 구역 행정청에 시공자를 선정하고 인가를 받아야 한다.

- 조합에서 하는 경우 : 조합 구성 뒤에 사업자를 지정하고 시행함

- 공공에서 하는 경우 : 주민대표 회의를 구성하여 바로 사업자를 지정하고 시행함 

 

4. 관리처분계획

사업시행인가가 났다면 분양 및 공고 한 뒤에 신청을 받아 관리 처분계획을 수립, 인가하는 과정을 거친다.

- 분양 및 공고는 사업시행인가 이후 120일 이내에 통지 -> 분양신청은 통지한 날부터 30 ~ 60일 내에 가능

관련 이해관계자들이 얻게 되는 권리를 배분하는 과정인데 이과정이 끝나면 건축물을 철거하고 착공을 시작한다.

 

5. 착공 및 분양, 사업 완료, 조합은 청산 및 해산

준공검사에서 하자가 없다면 행정청이 인가를 하고 고시 다음날 정비구역은 해제가 된다. 그리고 분양받을 사람에게 건축물과 소유권이 이전하고 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액은 현금청산자 즉, 돈 받고 나간 사람들에게 지급하고 조합은 해산하게 된다.

 

재건축 보상

재건축의 보상은 크게 현금청산과 분양권이 있다.

 

1. 현금청산

- 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때

- 분양신청을 하지 않았을 때

- 분양 신청한 뒤 분양계약을 하지 않았을 때

 

위의 경우 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되고 그 과정에서 보상금 액수가 결정된다.

 

2. 분양권

- 재건축 조합 설립 동의 + 분양신청 + 분양 계약하면 받을 수 있다.

 

그럼 내 아파트 시세가 1억인데 재건축 아파트의 시세가 4억이라면 그대로 분양받을 수 있을까?

이 경우에는 3억의 추가분담금을 내면 받을 수 있다. 하지만 대지지분이 크다면 여기서 생기는 이익으로 이 분담금을 매울 수 있다. 그래서 용적률이 낮은 것이 중요한 것이다.