전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역을 구분하고 어떤 주거지역인지 확인해보자! (feat 건폐율, 용적률)
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재개발과 재건축의 차이는 무엇일까?
오늘은 재개발과 재건축의 차이점에 대해서 알아보려고 한다. 일단 둘 다 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는 것은 동일하다고 보면 된다. 개발적인 차이 - 재건축: 건물만 부수고 다시 건축하는 것
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저번 시간에는 재개발과 재건축의 차이에 대해서 알아봤다. 이번에는 재건축과 재개발에서 꼭 알아야되는 주거지역에 대해서 알아보도록 하자.
알아보기 전에 용적률, 건폐율에 대한 개념에 대해서 알아보자
대지면적
등기부상 토지로 되어 있는 땅의 넓이
건축면적
- 외벽과 기둥을 중심선으로 건축물에 대한 총 면적
- 처마나 차양등이 수평거리로 1m이상 도출되어 있으면 1m 후최한 선까지 건축면적을 산정
- 2층이상의 외벽이 1층의 외벽보다 밖으로 나와있을때 그 층의 수평투영면적을 가산
건폐율
- 대지에 대한 건축 면적의 비율
- 각 지역/지구 마다 건폐율이 틀리며 건축시 지정된 건폐율 이하로 설계해야 함
- 건폐율 = (건축면적 / 대지면적) X 100
용적률
- 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율
- 각 지역/지구 마다 건폐율이 틀리며 건축시 지정된 용적률 이하로 설계해야 함
- 용적률 = (용적률 산정용 연면적 / 대지면적) X 100
이제 주거지역에 대해서 알아보도록 하자
1. 전용 주거지역
전용주거지역은 거주의 안정과 건전한 생활환경 보호를 위해 필요한 지역으로 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역이나 공원, 녹지지역 등이 연계되어 지정, 단독주택이 들어갈 수있는 제1종 전용 주거지역과 5층이하 공동주택이 들어설 수 있는 제 2종 전용 주거지역으로 분리 됨
| 주거지역 종류 | 중심주택종류 | 건폐율 | 용적률 |
| 제 1종 전용주거지역 | 단독주택 | 50% | 50~100% |
| 제 2종 전용주거지역 | 5층이하 공동주택 | 50% | 100~150% |
공동주택의 종류: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사
2. 일반주거지역
일반 주거지역은 저층, 중층, 고층 주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 확보하고, 인근의 주거 및 근린생활시설등과 조화를 이룰필요가 있는 지역을 대상으로 지정
| 주거지역 종류 | 중심주택종류 | 건폐율 | 용적률 | 특이사항 |
| 제1종 일반주거지역 | 4층이하 저층주택 | 60% | 100~200% | - 아파트는 지을 수 없음 - 1종근린생활시설은 들어갈 수 있음 (창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설) - 단란주점, 안마시술소 불가 |
| 제2종 일반주거지역 | 18층이하 중층주택 | 60% | 150~250% | - 2종 근린생활시설까지 들어갈 수 있음 (의료, 교육, 운동, 업무, 판매, 전시, 공장발전소, 위험물 처리시설, 발전소, 방송통신, 군사, 청소년 수련시설, 자동차 관련시설) |
| 제3종 일반주거지역 | 층수제한 없는 주택 | 50% | 200~300% | - 고층건물을 층수제한 없이 지을 수 있음 |
보통 재건축 이야기가 나올때 2종에서 3종으로 상향이 가능한지 물어보는 경우가 많다. 왜냐면 2종에서 3종으로 상향이 되면 기존에 중층 아파트를 부시고 더 높은 아파트를 지을 수 있어서 수익성이 좋기 때문이다.
3. 준주거지역
주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역, 주거용과 상업용이 섞여있는 구조, 상업적 성격이 강함
건페율: 70%, 용적률: 200~500%
보통 주상복합아파트가 준주거지역에 해당한다고 보면 된다.
주거지역 확인 방법
1. 네이버 부동산에서 지적편집도를 누르면 해당 아파트의 주거지역 종류를 볼 수 있다.
2. 토지e음을 통해서 주거지역을 확인할 수 있다.
http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp#none;
토지이음
이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
www.eum.go.kr
